昆山东城商业街项目市场调研报告.doc

永恒盛集团 东城商业街项目市场调研报告 2010年12月 【内容提要】 一、项目区域属性描述 1、东部新城，昆山城市副中心……………………………………………………………………03 2、城东开发区，昆山重点发展区域………………………………………………………………03 3、蓬朗，昆山东部重镇……………………………………………………………………………03 二、昆山商业地产概况 1、商业市场概况分析………………………………………………………………………………04 2、昆山商业竞争个案分析…………………………………………………………………………06 三、项目周边环境分析 1、周边厂区分析……………………………………………………………………………………14 2、周边社区分析……………………………………………………………………………………15 3、周边商业分析……………………………………………………………………………………16 4、周边客群分析……………………………………………………………………………………17 【区域属性描述】 项目所在地城东——东部新城，规划面积约10平方公里，是昆山东部城市副中心。 昆山东部新城是昆山市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分。 新城位于昆山开发区黄浦江路以东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太仓塘，规划面积10平方公里，是昆山城市东部副中心，建成后将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能区域。 东部新城市昆山近期重点发展区域。 昆山重点发展地区是指昆山市近期内能够显著促进产业发展、提升城市功能、优化空间结构的地区。规划确定近期重点发展的地区有：昆山经济技术开发区、昆山高新区（玉山分区）、花桥商务城。 蓬朗镇简介。 蓬朗位于昆山东部，距离市区10公里，北部与周市镇相邻，南邻陆家、花桥，东与太仓南郊、上海嘉定相连，西域经济技术开发区连成一片。 区域内道理四通八达，主干道昆嘉路东连上海宝钱路、204国道，沪嘉高速，西接312国道和沪宁高速公路。 位置十分独特，交通十分便利，是昆山东部重镇。 【昆山商业地产概述】 1、市场概况分析 城中为昆山传统的商业中心， 随着城市的东拓西进， 昆山未来将形成一个中心， 城中，多个副核心的商业格局， 分别为城南、城北、城西、城东。 城中商业核心区 城西、城东两个城市副中心。 A、城南板块 以吉田广场为核心，形成南部商服中心，吉田广场引进的5万平米的乐购大型购物中心，已培养一定的人气和优势，具备形成商圈的成熟条件。 B、城北板块 现为传统自发形成的低层次商业、萧林路、春晖路商圈，目前城北也已经有易初爱莲，同时川普吸引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街等项目的相继入市， 将推动城北商圈的形成与档次提升。 C、城西板块 欧尚、沃尔玛等商业体量的增加贡献颇大，但分散而居，难成聚合优势，成为商业垄断颇有难度。 D、城东板块 除弘基财富广场部分商业运营外，城东后续商业供给量大，如中航城、世贸购物广场商业正在筹备中，包括会展中心等市政项目将有力推动城东商业发展，未来发展潜力较大。 2、昆山重点商业项目调研 市区·世茂蝴蝶湾·社区商业 商业类型：与住宅联成一片，打造城市综合体 / 属于社区配套商业 / 商业建筑体量为12万㎡。 产品描述：分为两类主要的商铺产品，一类是社区内街配套商业，为1-2层，局部1-3层，主力面积为100-200㎡。 二是电影院主题商铺，1-2层为商场，3层为金逸电影院，面积范围10-200㎡。 业态描述：商铺均为现房，主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐、电影院 销售情况：2006年开始销售商铺，电影院已于近期开业，商铺整体销售率85%左右。 商业街：1-2F，100-200㎡，销售单价16000-20000元/㎡，剩余套数20套左右。 内商场：1F单价30000元/㎡，2F单价18000元/㎡左右，不带投资回报率销售，剩余50套左右。 内商场的3楼以上为电影院，剩余的商铺分割为3、4、5F。 项目总平： 市区·景秀丽都广场·商业配套 商业类型：项目总建筑面积67000㎡，除住宅之外，还有一幢18层酒店公寓，约15000-18000㎡的精品商业街。 产品描述：1-2F社区沿街底商（局部1-3F）、1-3F主题商业（局部1-4F），目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。 业态描述：主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐，主要满足本社区和区域内的商业配套。 销售情况：2010年7月18日首次开盘，主推30层高端住宅、18层酒店公寓，销售均价在8100元/㎡左右。 住宅方面，先推出1幢，2房面积为90㎡、