济南燕山子峰苑项目营销策划简案终稿.doc

子峰苑项目营销策划简案 ×××策略机构 二00九年四月 前言 首先，我司坚定认为：贵司的项目，是一个好项目！ 子峰苑项目位于经十路与燕山立交桥交叉口的西侧，区位交通条件优越。在济南东部蓬勃发展的今天，本案周边区域发展愈发成熟，向西对接济南老城区，向东对接新城区，紧靠经十大道，是实现新老城区互动的重要枢纽。随着名士豪庭、中润世纪广场等诸多大盘、中盘的带动，本区域呈现住宅与商务商业协同发展、齐头并进的良好局面，大规模的开发体量堪称又一个造城运动。 本案的物业类型有写字楼、住宅两种，均为一栋楼，体量较小，但凭借本区域绝佳的地段和项目本身的素质，我司认为： 操盘的难点不在住宅，而是写字楼！ 营销上节奏要求住宅先行、写字楼迅速跟进，紧锣密鼓！ 本案是一个操盘水平要求较高、必将成为东城新地标的项目！ 第一部分 三大核心价值点 价值点一： “济南向东，一路向东” —— 一个崛起的新都心 随着济南“东拓”战略的部署实施和东部经济的快速发展，燕山立交附近的区域已成为一个集中高档、高档住宅、写字楼于一体的济南新都心。区域内房地产开发供应体量巨大，售价相对较高，居住氛围浓厚，商务氛围日渐成熟，呈现住宅与商务办公协同发展的良好局面。 济南燕山新都心的崛起为本区域房地产项目的开发带来巨大市场空间。 价值点二：经十路 经十路自建立之初即以宽阔通畅而倍受赞誉。经十路向东、向西延伸后，其城市功能地位更加突出，随着济南城市的不断扩张，经十路由原来的东西交通大动脉逐步被赋予了更多功能和作用，成为连接济南老城区和东西新城的交通命脉。 我司认为经十路应具有以下独特定位： 交通大道：以60—140米、双向八车道的宽度承载东西双城的巨大交通载量。 景观大道：不仅是经十东路两侧的浓浓绿意，更是南望群山、北眺全城的独有视野。 形象大道：经十路两侧现已高楼林立，集中了济南诸多高档豪华的建筑，同时也是最能体现济南现代化发展进程的形象大道。 行政大道：随着省、市政府东迁以及城市向两翼展开的逐步实施，经十路将成为连接省、市、区三级行政场所的道路，其政治地位不言而喻。 经济大道：东部新城、东部产业带、高新区与老城区的经济往来，西部新城、西部大学园区与老城区以及与东部的经济领域的交流和传输均将依赖经十路，因此谓其经济大道自不为过。 应该说，经十路于济南，将比肩长安路之于北京；我们试想，在长安街上的住宅是何等的稀少和炫耀，这里是寸土寸金的高档物业集中的区域，我们在此开发的项目应当是稀有而珍贵的。 价值点三：燕山 燕山统属千佛山景区：1981年，济南市总体规划将燕山、平顶山、佛慧山、金鸡岭以及山南侧的北魏黄石崖石窟造像、佛慧山和开元寺遗址等地的辛亥革命烈士陵园划入千佛山范围，作为千佛山风景区。1995年，山东省政府将千佛山列为全省七大风景区之一。以后又相继建成桃花园、瀛芳园、梨园、万佛洞、弥勒胜苑、大舜石图园、佛山书苑等，至此，这里便成为一个融山林、名胜古迹为一体的规模较大的游览胜地。 济南多山，但处于市区，最适宜人类居住的应属燕山。千佛山太远、英雄山偏西，而燕子山既有山景之实，而无离城之忧，当属绝无仅有。 第二部分 区域房地产市场概况 住宅市场特征：区域住宅市场发展迅猛，大体量的住宅供应形成济南东部CLD 燕山是济南高房价、高端物业的代名词。围绕燕山，涌现了济南一大批中、高端项目，区域房产售价在济南也是名列前茅。本区域的大盘众多，名士豪庭、中润世纪广场、正大城市花园、港澳花园、燕山樱园等一大批中高端、高端项目位于此地。区域内居住氛围浓郁，总供应体量较大，房产售价相对较高，而且由于环境优越、交通条件便利，成为济南人心中购房置业的理想之地，东城中心生活区CLD正日趋成形。 写字楼市场特征： “大东环”商务圈日趋成熟 “大东环”商务圈是指燕山立交附近逐渐形成的一个崭新的商务集中圈。它以燕山立交为中心，沿经十路向东辐射有第一大道、三庆汇文轩，向西辐射有名士杰座、中润世纪广场；沿二环东路向北辐射有东环国际广场、发展大厦等。本区域写字楼与济南中心CBD商务区写字楼相比，其显著特征为新生写字楼项目较多、总开发体量巨大、租金较低、出租率逐渐提高，正成为中小型、成长型企业的理想办公地点。 大体量的写字楼项目的开发和入住企业的增多，“大东环”商务圈端倪初现。区域形象、交通条件的进一步改善和物业价值的提升给本案写字楼带来进入市场的绝佳机遇。 我司认为： 本案写字楼开发恰逢其时！ 聚焦全运会、文博会，凸显东部城区价值 2009年10月11日—23日，第十一届全运会将在济南举行；2008年9月27日—29日，2008山东文化产业博览会也在济南举行。届时来自全国各地的人员汇集济南东部，全世界的目光将聚焦济南东部城区。借势全运会、文博会举办，必将极大带动济南东部经济的发展和房地