房地产估价报告.doc

房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼 1层5-103号房地产价值评估 委 托 方：北京中融物产有限责任公司 估 价 方：************* 估价人员：白* 芦* 田** 估价作业日期：二零零九年三月四日至二零零九年三月九日 房地产估价报告编号：（2009）*评现字第04号 目 录 致委托方函 2 估价师声明 3 估价的假设和限制条件 4 房地产估价结果报告 6 一、估价项目名称 6 二、委托估价方 6 三、受托估价方 6 四、估价对象 6 五、估价目的 8 六、估价时点 9 七、价值定义 9 八、估价依据 9 九、估价原则 9 十、估价方法 10 十一、估价结果 11 十二、估价人员 11 十三、估价作业日期 11 十四、估价报告应用的有效期 12 房地产估价技术报告 13 一、个别因素分析 13 二、区域因素分析 13 三、市场背景分析 15 四、最高最佳使用分析 16 五、估价方法选用 16 六、估价测算过程 16 附件 29 致委托方函 北京中融物产有限责任公司： 我们接受贵方的委托，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价规程》、《北京市基准地价》（2002年）、《房地产估价规范》以及相关法律、法规的有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，对位于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产进行了实地勘查估价，为委托方房屋拆迁实行产权调换提供市场价格参考。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确测算，结合估价经验并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，为满足贵方因房屋拆迁实行产权调换之需要，确定估价对象以作为住宅用途房地产保持原始住宅格局及具备各项住宅使用功能为前提下，土地使用权类型为出让性质，在估价时点2009年3月6日的房地产市场价格如下：（币种为人民币） 估价对象估价结果一览表 建筑面积 （平方米） 总价格 （元） 总价格 （大写） 单价 （元/平方米） 77.17 447818 肆拾肆万柒仟捌佰壹拾捌元整 5803 ************** 法人代表签章： 二零零九年三月九日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，并经过公司内部三级审核后，撰写本估价报告。 5.估价人员已对估价对象进行了实地查勘并拍照记录。 6.本评估报告由我公司独立完成，未发生重要专业帮助需求。 估价师签字： 白* 注册房地产估价师 * 芦* 注册房地产估价师 * 估价的假设和限制条件 本报告估价结果是在合适的假设和限制条件下所提出的价值意见。所谓合适的假设和限制条件包括以下情况： （1）设定估价对象作为住宅用途房地产具备各项住宅使用功能及原始居室格局保持不变。 （2）估价对象房地产已办理《房屋所有权证》X京房权证兴字第012501号，估价对象建筑面积77.17平方米，房屋用途住宅以委托方提供的《房屋所有权证》内容为准。 （3）根据委托方提供的《房屋所有权证》X京房权证兴字第012501号，估价对象的土地使用权类型为出让，房屋建成年代2006年。 （4）因委托方未能提供估价对象的《国有土地使用证》，本次估价设定估价对象至估价时点的使用年期为居住最高使用年期，暂不作年期修正，修正系数按1进行估算。 （5）因委托方未能提供估价对象的《国有土地使用证》，本次估价暂按居住用地一至六级的平均容积率2进行设定估算，则容积率修正系数为1。 （6）根据公开市场原则确定的本次估价结果未考虑在特殊交易中因买方或卖方的让步而形成的对估价结果的影响。 （7）根据估价目的，本次估价不考虑该房地产由于债权债务、抵押、担保等他项权利对房地产价格产生的影响。 （8）估价人员对估价对象仅做一般性勘查，不能确定其内部有无严重缺损。 （9）国家宏观经济政策不发生重大变化或调整；未遇对估价对象产生影响的自然