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借名购买经济适用房协议的法律效力及房屋所有权归属 2016-08-04 高治 法律雇佣兵 崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷案——借名购买经济适用房协议的法律效力及房屋所有权归属 来源：燃灯者（Thelamplighter） 作者：高治（天津市河北区人民法院） *本文仅代表作者观点，不代表「法律雇佣兵」立场，且不作为针对任何个案的法律意见* [关键词] 所有权归属 经济适用房 借名购房 协议效力 [裁判要点] 1、实际出资人借用他人名义购买经济适用房的，借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。 2、借名购房行为应遵循登记生效主义的不动产物权变动规则，借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力，不具有物权效力。实际出资人仅对名义购房人享有要求后者配合办理房屋转移登记的债权，并不对借名购买的房屋直接享有物权。 [相关法条] 《中华人民共和国民法通则》 第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 　　依法成立的合同，受法律保护。 [案件索引] 一审：天津市河北区人民法院（2013）北民初字第3510号（2013年12月19日） 再审：天津市河北区人民法院（2014）北民再字第3号（2014年9月26日） [基本案情] 崔立诉称，2006年11月27日和12月6日，我与白家连签订两份协议书，由我借用白家连名义购买河北区曙光路敬贤里4号楼4门201号房屋，以隋婷名义办理贷款，房屋首付款及贷款、契税款均由我承担。 2013年6月，隋婷将我持有的用于偿还银行贷款的存折挂失，致使我不能按时还款。现要求确认天津市河北区曙光路敬贤里小区4号楼4门201室房屋归崔立所有，白家连、隋婷配合崔立办理房屋贷款清偿手续（崔立负责清偿贷款）及房屋所有权更名手续（由此产生的全部费用均由崔立承担），逾期还贷产生的利息和滞纳金由白家连、隋婷承担；本案诉讼费由由白家连、隋婷承担。 白家连、隋婷辩称： 1、讼争房是经济适用房，购买该房需要相应购买资格，崔立不具有该资格，无权购买讼争房，崔立与白家连所签的协议违反了经济适用房管理政策，扰乱了市场秩序，根据有关法律规定应认定双方所签的协议无效。 2、崔立没有按照2006年12月6日协议的内容按期还款，多次逾期，影响了隋婷的征信记录。即使崔立与白家连所签的协议有效，按照2006年12月6日协议约定，讼争房的所有权也应归白家连、隋婷所有。 3、讼争房仍存在抵押权，崔立的诉讼请求影响了抵押权人利益。综上，请求驳回崔立的诉讼请求。 法院经审理查明：2006年11月27日，崔立经案外人介绍，与持有“定向购买经济适用房证明”但无购房意向的白家连签订“协议书”，约定崔立支付白家连5000元补偿款，借用白家连名义购买经济适用房，购房全部出资由崔立支付，房屋归崔立所有，待具备办理过户条件时，白家连配合将房屋所有权过户至崔立名下。 当日，崔立将5000元补偿款交付白家连。2006年12月6日，崔立与白家连又签订了一份关于购房贷款的“补充协议”，约定崔立借用白家连名义办理购房贷款，由崔立负责偿还，白家连不负任何还款责任，若崔立不按时还贷导致白家连承担法律责任，则所购经济适用房归白家连所有。 2006年12月7日，白家连与其女儿隋婷作为买受人与开发商签订经济适用房买卖合同，购买天津市河北区敬贤里小区4号楼4门201号经济适用房一套（讼争房），崔立交纳了该房屋首付款及税费。2007年1月11日，隋婷作为借款人，天津银行振北支行作为贷款人、天津津房担保公司作为保证人，三方签订“个人房产担保借款合同”，由天津银行振北支行向隋婷发放个人住房贷款80000元（直接划入开发商账户），保证人提供连带责任保证。 同日，白家连、隋婷作为抵押人，天津津房担保公司作为抵押权人，双方签订“抵押合同”，白家连、隋婷以讼争房抵押给天津津房担保公司作为该公司提供保证的反担保。此后崔立按月偿还贷款至2013年5月，其间曾有9次逾期还款记录。2013年6月，因对房屋归属问题发生争执，隋婷将崔立持有的用于偿还银行贷款的存折（以隋婷名义开户）挂失，自2013年6月起由隋婷实际偿还贷款至今。 另，讼争房自交付后由崔立实际占有使用，2009年4月28日，讼争房核发产权证书，登记产权人为白家连、隋婷，他项权利人为天津津房担保公司。 [裁判结果] 天津市河北区人民法院原审认为：经济适用住房属