中国知青文化主题公园.doc

《“中国知青文化主题公园”策划方案》概要 本方案立足于重庆市旅游产业发展的格局与巴南区旅游经济发展的现状，结合时代背景与相关政策条件，着力于发展主题的特色打造、开发产品的核心竞争力、实施项目的可操作性，最终打造全国著名的特色突出的文化休闲主题公园。 本方案分为条件分析、规划策划、实施行动三部分。 在条件分析部分，本方案概要分析了项目基地条件、重庆旅游产业格局、休闲服务产业的政策机遇、旅游休闲市场趋势等项目开发条件，重点分析了项目所在地特色的文化识别——知青文化。经过考察与分析，我们认为：项目开发要有特定的文化为内涵，只有有文化内涵的项目才具有较强的生命力与竞争力，才能激发市场并形成长久的吸引力；而项目所在地的知青文化是一个特殊时代的文化，具有很强的市场感召力。但是，通过调查了解到，在全国范围内，知青文化这一“文化财富”，已经逐渐地被认识和开发。内蒙古、上海等地已在几年前开发出了“知青博物馆”，并取得了较好的社会经济效益，但其规模或影响都很小。因此，从营销角度与竞争角度出发，我们认为，知青文化仍然是一个极好的文化主题，本项目的开发不能跟风，在主题上要更加鲜明突出、在品牌形象上要占好位，项目必须是一个特色突出的大手笔项目——“中国知青文化主题公园”。 在规划策划部分，本方案论证并确定了项目的主题定位“中国知青文化主题公园”，并沿着文化的脉络，向休闲经济产业拓展，规划了整个知青文化主题公园“两点一线”（两区一带）的总体布局：石马场人民公社主题旅游区、知青文化旅游区、知青农家乐旅游带。项目包括的内容有石马场“人民公社”文化休闲小镇打造、旅游交通中心、公社广场、知青博物馆、知青广场、知青度假村、知青体验农场、湿地公园、知青花卉园艺场、森林生态休闲区、知青体育运动场、清风峡度假区等等，通过统一的规划与规范，使本项目力图做到有统一的文化主题，有特色吸引力，有经济产出能力，并具有较强的可操作性。本方案还根据实地条件，规划了项目的交通动线、绿地景观等内容。 在实施行动方面，本方案重点策划了“两点带动一线、环线内外扩张”的分期发展战略，最终建成“中国知青文化主题公园”。 整个中国知青文化主题公园占地1358亩，建筑用地约100亩，其余绝大部分不改变用地性质。其中，核心区（知青文化旅游区）560亩，第一期规划建设142亩，总投资18122万元，所得税后投资内部收益率为14.77%、平均投资利润率17.26%，投资回收期为4.67年。项目在财务上可行。 条件分析篇 一、基地及其资源分析 （一）基地概况 基地位于巴南区鱼洞镇杆湾村和云山村，包括石马场集市、云山湖水库等，共1358亩。 基地气候适宜，年平均气温16.8℃，夏季气温比城区低3—5℃， 基地生态环境好，森林植被好，松林高大茂密。 基地景观组合条件好，集山、水、林、谷为一体，山清水秀，景色迷人。 基地范围内无工矿产业分布，主要的产业为农业，用地表现为农田、山林、水域。 项目基地内，石马场体现了乡村地区特有的集市形态，商业经济尚不发达。 休闲服务业有一定的发展，主要表现为以知青山庄、园林山庄、长岗山庄、大地山庄、湖畔松林山庄等五家沿石马场至清风峡一线布局的5家农家乐，这5家农家乐以知青文化为特色，近年较具吸引力。 青风峡度假酒店是项目基地内唯一的中高档度假酒店，清风峡度假酒店依托清风峡谷、石马古道和大沟湖与云山湖，周边环境较好。 基地范围内形成了环状道路体系，总共约3公里，有近2公里是基耕道。 基地范围内涉及人口约500人，其中石马场300余人。当地民风淳朴，社会和谐。 （二）基地资源特色 基地范围内自然生态环境较好，自然旅游资源以龙舌头、清风峡谷等最具特色。 基地范围内人文历史底蕴较一般化，但是，近年由于知青山庄等一批以知青文化为特色的农家乐的兴起，休闲服务接待业较有特色，知青文化氛围较浓，在重庆市有相当的知名度，甚至在国内也有一定的影响。 基地范围内，旅游休闲开发潜力最大旅游资源是知青文化。 二、开发环境与条件分析 （一）区位条件 基地位于巴南区鱼洞镇杆湾村和云山村，距离巴南区政府驻地鱼洞城区仅7公里，距离重庆市中心仅仅28公里，距离重庆市著名的云篆山风景区（“云篆风清”为巴渝十二景之一）不足1公里。基地具有发展休闲旅游的良好区位条件。 （二）交通条件 由市内到项目基地的道路由市内到鱼洞及鱼洞到石马两部分组成。 学府大道与渝南大道构成了市内到鱼洞的交通干线，道路系统良好。从重庆主城各区到鱼洞有多路交通车可搭乘。 鱼洞到本项目石马场入口，道路系统为双向两车道，道路质量良好。鱼洞到项目的公交运输主要是依靠过路车。 特别值得一提的是，从鱼洞经石马古道，沿清风峡谷，步行七公里可到项目清风峡入口。石马古道是一条具有乡村田园风格的石板路。由于石马古道蜿蜒曲折，虽近邻鱼洞，道路周边却未受到污染，两