2-2投资性房地产后续计量.pptVIP

制作：郑建伟 主讲：郑建伟 一般采用的模式： 企业外购投资性房地产和自行建造投资性房地产，通常采用成本模式进行后续计量。 1）应计提折旧或摊销 对于已经入账的“投资性房地产”，应按照固定资产的有关规定按期提取折旧，或按照无形资产的有关规定按期进行摊销。 2）减值的处理： 当企业已经入账的投资性房地产发生减值时，应当按照资产减值的有关规定计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。 2.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 1）公允价值的选择 只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值，能够持续可靠取得的情况下，企业才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 满足两个条件 ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地通常是指投资性房地产所在的城市，对于大中城市，应当作为投资性房地产所在的地区。 ②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 公允价值计量不能改变： 企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 公允价值不折旧、不摊销： 企业对投资性房地产采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 3.投资性房地产后续计量模式的变更 为了保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 成本模式可改为公允价值模式： 采用成本模式转为公允价值模式时，企业应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整“利润分配——未分配利润”科目，同时还要调整“盈余公积”科目。 【例2-7】 甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。　　假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。 * * 后续计量 投资性房地产的后续计量主要是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。 企业对投资性房地产的后续计量有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。 1、《企业会计准则应用指南》 2、《 企业会计准则讲解2008年》 我国绝大部分上市公司的投资性房地产采用成本模式计量，只有少数公司采用公允价值计 量，如：武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S 深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑 料、津滨发展。 拥有较多投资性房产的上市公司如陆家嘴、张 江高科、金融街、北辰实业均采用了成本模式。 消息 1、准则对公允价值计量规定了苛刻的2个条件。且不允许采取估值技术，同一企业只能采用同一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，已采用公允价值计量的企业，不能通过会计政策变更转为成本模式。 2、相应的税收政策未开始，企业担心采用公允价值计量会增加税收负担。 3、采用公允价值计量会缩小以后的利润操纵空间。 4、房地产价格处于波动之中，采用公允价值计量会加大企业利润的波动。 通常企业在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量； 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 1.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 为此专门设置 “投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销” 两个会计科目 甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为3600万元，按直线法计提折旧，使用寿命20年，预计净残值为零。按照租赁合同，乙企业每月支付租金16万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经测试，其可收回金额为2400万元，此时办公楼的账面价值3000万元，以前未计提减值准备。 每月计提折旧3600÷20÷12=15（万元） 借：其他业务成本 150 000 贷：投资性房地产累计折旧 150 000 确认租金收入 借：银行存款 160 000 贷：其他业务收入 160 000 计提减值准备 借：资产减值损失 6 000 000 贷：投资性房地产减值准备 6 000 000 【例2-5】 公允价值变化： 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调