2011年1月26日房地产新国八条解读报告.docVIP

新国八条解读（2011.1.26） 合纵联行/2011.1.27 新国八条解读 一、【1．26新国八条内容】 1、政府必须公布新建住房价格控制目标 ２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 加强保障住房管理，增加公共租赁住房 加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 3、购房不足5年转让，按销售价全额征税 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 4、提高第二套住房放贷首付和利率 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 商品房用地供应量不低于前2年平均供应量 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 截至2010年12月17日，惠城区共成交住宅，。一定程度上能够抑制投机，同样它也抑制了更多刚性需求，以致很多想买房的人继续观望，加上对政府在楼市政策上的质疑，房价能不能降下来还只是一个谜. 政策平抑民众对楼市的预期，短期内市场将形成一定程度的观望氛围，持币待购现象将增多。但是如果后续治标不治本的措施不出台，被压抑的刚性需求爆发出来则很容易再次导致房价的报复性增长。 3、长期看， 部分调控政策将成为常态，市场渐趋稳定 本轮的调控政策作为2010年调控政策的深化与延续，表明政府对于调控房价的决心与态度绝不动摇。但限购令及限贷令都是将目标集中在打压需求上，将不可避免对刚性需求造成“误伤”，注定将是短期的调控政策。部分调控政策，如第二套首付6成及1.1倍利率的政策有可能成为常态。市场在消化首付及利率要求后，在刚需的驱使下，将逐渐的入市，市场长期将趋于稳定。 五、【合纵联行·解新政·应对措施】 1、2011年上半年，市场有可能将会陷入新一轮的观望期，成交量将会大幅度下降。但随着市场对新政的消化以及对于通胀的担忧，刚需及部分投资客户将逐渐入市，在没有出现新的调控政策的前提下，预计下半年市场的成交量将逐渐恢复至月均1500——2000套左右的范围；对项目而言，在6-7月份入市将是较好的入市时机。 2、首付的提高及限购令的严格执行，深圳、广州等大城市的外溢客户将增加，惠州作为广深的后花园，将是外溢客户的投资置业首选。应充分挖掘深圳地区因目前 “限购令”政策外溢的投资型客户，同时协助外地客户在惠州办理按揭手续； 3、采取稳健型的价格制定策略，对市场及价格不宜太乐观和冒进，以遵循目前市场的价格行情为主； 4、针对首付问题较敏感的客户，建议可采取为客户垫首付或首付款分期付款的方式，解决客户的后顾之忧促进成交； 六、【合纵联行·解新政·号外】 现在来看，房地产调控已经成为一个新年来将持续进行的问题，从国家角度来说对调控 的手段将不会满足于之前所谓的“史上最”等，将会有越来越多的调控措施及手段出台，而其实，很多手段和方式只是作为一种过度或者短期的行为，更重要的是向市场释放一种信号，而长期解决房地产问题的措施应该是更深层次的： 应该改革各级政府的财税分配制度，使土地财政和土地税收不再是政府手里的潘多拉； 应该对房地产市场进行二次改革，普通的中低收入老百姓的基本居住需求要靠政府来解决，改善性需求才是由商品房市场来满足和解决的； 应对包括房产税在内的税收制度进行改革，实现财富的二次分配。 以上观点仅供参考。 合纵联行市场研究中心 2011年1月27日 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 4 1