对中国购物中心的发展趋势研究(最终版).doc

对中国购物中心的未来发展趋势研究 摘要：通过从数量和建筑面积、购物中心的种类两方面来分析中国购物中心的发展现状，然后结合目前的中国国内消费环境以及和电商之间的竞争关系的演变，对中国购物中心的未来发展之路进行研究，得出中国购物中心的未来发展的三大趋势为经营主题化、差异化，运营百货店化、精细化和体验新奇化、智能化。 关键字：购物中心 趋势 发展　 目 录 1中国购物中心的发展现状分析 2 1.1数量与建筑面积 2 1.2 购物中心的种类 2 1.3发展阶段 3 2中国购物中心的发展环境分析 5 2.1消费环境 5 2.2电商的竞争 6 3中国购物中心的发展的趋势分析 6 3.1经营方式主题化、差异化 6 3.2营运方式百货店化、精细化 7 3.3体验形式新奇化、智能化 7 4 结论 8 参考文献 9 致 谢 10 购物中心（Shopping Mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。中国的购物中心建设起步较晚，开始于20世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，随后以飞快的速度向前发展。相比前几年的高歌猛进、加速扩张，中国购物中心行业在受到电商冲击、商业项目过剩等综合因素影响下，从2015年开始频频出现延期开业、倒闭等令人揪心的现象，不少商业地产集团也开始谨慎扩张或者缩减投资计划，但这并不妨碍中国购物中心业的发展，全国商业地产存量市场依然庞大。 1中国购物中心的发展现状分析 1.1数量与建筑面积 据搜铺网商业地产研究院不完全统计，截止到2016年一季度，全国一二三线城市已开业购物中心3547家(不含港澳台)，总建筑面积达3亿多平方米，总经营面积达2亿多平方米。 根据中国连锁经营协会与全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《2015中国购物中心发展报告》，目前,中国购物中心的在建面积位居世界首位,全球购物中心在建量最大的十个城市中有九个在中国。 从开发总量来看，北上广深四大一线城市，截止到2016年一季度，已开业购物中心数量达到575家，总计建筑面积达5469.74万平方米，总计经营面积达3401.76万平方米，平均单个购物中心的体量达9.51万平方米；成都、武汉、重庆、苏州等32个二线城市拥有已开业购物中心1505家，总计建筑面积达16070.8万平方米，总计经营面积达10258万平方米，平均单个购物中心的体量达10.6万平方米；南通、常州、泉州等62个三线城市已开业购物中心1469家，总计建筑面积达13744万平方米，总计经营面积达9380.6万平方米，平均单个购物中心的体量达9.35万平方米。 1.2 购物中心的种类 根据国际购物中心协会ICSC对购物中心的分类，按规模对购物中心类型进行分类可分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超级区域型购物中心，如图1所示， 按业态特色对购物中心进行分类，可分为能量中心、奥特莱斯、生活休闲型、娱乐中心，如图2所示， 由商务部主导、中国连锁经营协会受委托组织起草的《购物中心等级划分规范》于2015年3月开始实施，将购物中心划分为都市型购物中心、社区型商业、地区型商业和奥特莱斯。 1.3发展阶段 （1）中国购物中心的雏形阶段----自发的探索（20世纪80年代） 中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境，中国不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索。主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。从本质上看，这类购物中心绝大部分依然应该划归于百货公司业态，最多也是升级版的百货，它们同购物中心获得租金收益并实现物业资产价值的目标有着本质的区别。 （2）中国购物中心的起源阶段----主动的尝试(20世纪90年代) ? 从上个世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会，开始了中国购物中心的主动尝试。 广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城率先导入购物中心的开发运营理念，标志着购物中心作为新型房地产投资形式开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。 （3）中国购物中心的发展阶段----全国的狂热（2000年至2010年） 中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，尤其是房地