《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干.doc

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解和适用 HYPERLINK /browse_document.jsp \l # \t _blank 杨立新 【作者简介】杨立新(1952-)，男，吉林通化人，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任、教授，博士生导师，中国法学会民法学研究会副会长，北京　100872 【内容提要】比较2009年颁发的三部司法解释，比较简单的是物业服务合同司法解释，建筑物区分所有权司法解释更多是补充《物权法》规定的不足，大部分也是具体规定，而城镇房屋租赁合同司法解释则很复杂，内容很多，涉及很多理论上的争论、实践中没有定论的问题，内容丰富，法理蕴含深刻，只在个别细节上还有值得斟酌的问题，作为起草三部司法解释的积极参与者，更欣赏这个司法解释。 【关 键 词】 HYPERLINK /browse_document.jsp \l # \t _blank 房屋租赁/ HYPERLINK /browse_document.jsp \l # \t _blank 合同纠纷/ HYPERLINK /browse_document.jsp \l # \t _blank 司法解释/ HYPERLINK /browse_document.jsp \l # \t _blank 适用/ HYPERLINK /browse_document.jsp \l # \t _blank 理解 ????中图分类号：D923.3　文献标识码：A　文章编号：1008-6951(2010)01-0048-09????《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，通常叫做城镇房屋租赁合同司法解释(以下简称司法解释)，最高人民法院审判委员会于2009年6月22日讨论通过，7月30日公布，9月1日实施。城镇房屋租赁问题不是物权法而是合同法的问题，但是由于与商品房有关，所以又通常把它叫做商品房的司法解释，与物权法有一定关系，也可以将其作为《物权法》的司法解释。????关于商品房和土地权属问题，到目前为止，最高人民法院一共颁布了五个司法解释，即建筑物区分所有权司法解释、物业服务合同司法解释、城镇房屋租赁合同司法解释、商品房买卖合同司法解释和关于土地使用权纠纷司法解释。这五个司法解释合到一起，关于商品房以及相关的土地权属问题的法律适用规则基本上完备，形成了一个比较完整的体系，在开发土地、建设商品房，商品房买卖问题，怎么行使所有权，如何进行管理使用，怎么去租赁，都有较为完善的规则。????在2009年颁发的三部司法解释，比较简单的是物业服务合同司法解释，解决的是合同范围、合同效力、违约责任和合同权利义务终止等问题。建筑物区分所有权司法解释更多的是补充《物权法》规定的不足，大部分也是具体规定。而城镇房屋租赁合同司法解释则很复杂，内容很多，涉及很多理论上争论、实践中没有定论的问题，内容丰富，法理蕴含深刻，只在个别细节上还有值得斟酌的问题。我作为起草三部司法解释的积极参与者，更欣赏这个司法解释。????这部司法解释共讲了七个问题。????一、关于城镇房屋租赁合同的效力问题????司法解释在城镇房屋租赁合同的效力问题上，主要从以下四个方面加以规定：????(一)城镇房屋租赁合同的概念如何界定????司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。????司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。????租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济适用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土