房地产开发与经营（第二版）第5章项目用地获取.ppt

房地产开发与经营（第二版） 吕萍 等编著 第5章房地产项目用地的获取 房地产开发过程图示 房地产开发过程图示 获得土地使用权的方式 一、 划拨土地使用权概述 划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 划拨土地使用权的基本特征 划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。 中央政府的政策规定 《中华人民共和国土地管理法》（1998） 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令） 地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理 划拨土地使用权的主要步骤 主要利益主体及相互关系 土地使用权出让含义 土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让含义 最高期限（按用途确定） 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 土地出让金 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，才能取得土地使用权。 土地使用权出让含义 土地使用权终止：因出让合同届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回使用权证书。 一般，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 （二）出让土地使用权的基本特征 （三）土地使用权出让方式 协议出让的变迁 11号令：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 （2002、7、1起） 土地使用权出让可以采取下列方式：协议；招标；拍卖。 凡商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性房地产开发用地以及其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖或者挂牌竞价方式提供。” 11号令公布的那一天，潘石屹兴奋地说，“革命，这绝对是一次前所未有的土地革命！” 2002年下半年至2003年，潘石屹一直在等待市场公开出让土地，而未敢去寻求协议土地，“因为那是非法的”。但潘石屹和他的SOHO中国一起失望了。 2002年下半年以来，“土地革命”遭到利益集团坚决而有效的抵抗。2003年，全国查处了16.8万起土地违法案例，北京98%以上的土地仍是通过协议方式出让。 8·31土地大限来临，71号令： 国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即71号令，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。 《物权法》（2007、10、1起）： “设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。” ?“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。” “严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。” 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（ 2007年11月1日起施行） “工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” “国有土地使用权”改为“国有建设用地使用权” 协议出让 招拍挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府 受让方——土地使用者 土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费