房地产开发与经营（第二版）第7章项目可行性研究.ppt

房地产开发与经营（第二版） 吕萍 等编著 （一）房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 可行性研究的工作阶段 （一）投资机会研究：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定投资机会研究。一般投资机会目的是指明具体的投资方向。持定投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为投资建议，使投资者在进行投资决策时有据可依。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为土30％，研究费用一般占总投资的0.2％一0.8％。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究也称预可行性研究。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括： ①分析机会研究的结论．在详细资料的基础上作出是否投资的决定； ②是否有进行详细可行性研究的必要； 在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略审查：市场需求与供给、建筑材料供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目位置及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算和项目财务分析等。 初步可行性研究阶段投资估算精度可达土20％，所需费用约占总投资的0.25％一1.5％。 （三）详细可行性研究 即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在土10％，所需费用，小型项目约占投资的1 ％一3％，大型复杂的工程约占0.2％一1％。 （四）项目的评估和决策 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 项目评估是由决策部门组织或授权于专业认证机构，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告做全面、科学的审核和再评估。 房地产可行性研究的作用 房地产可行性研究的基本内容 房地产可行性研究的步骤 房地产可行性研究报告的内容 7.1+1 现金流量的构成 一、现金流量的概念 从内容上包括现金流入、现金流出、净现金流量 净现金流量=现金流入－现金流出 现金流量不仅有本身的计量单位，还有一个时间单位，现金流量计算的时间单位为计息期。 二、现金流量图 例：某房地产公司有个投资方案，寿命期为4年，项目初始投资为100万元，每年收益为60万元，每年的运营成本为20万元。试绘制该方案的现金流量图。 7.1+2 资金的时间价值与资金等值的计算 一、资金时间价值的概念 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 今天的1元钱比一年以后的1元钱更值钱。 二、利息与利率 利息是指放弃资金使用权应该得到的回报（存款利息）或者指占有资金使用权应该付出的代价（贷款利息） 利息可以按年、季度、月、日等周期计算，这种计算利息的时间单位称为计算周期。 利息是根据利率来计算的。利率是一个计算周期内所得到的利息额与借贷资金额（即本金）之比。通常用 i 表示。 1、单利计息 单利计息就是每期均按原始本金计算利息，利息不再计算利息。 2、复利计息 复利计息是指对一个计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息。即所谓的“利滚利”银行贷款通常按复利计息。 考虑资金时间价值而计算资金的投资收益时，同样可以用单利的方式，也可以用复利的方式。 如果没有特殊说明，习惯上按复利计算。 三、资金等值计算 不同时间发生的等额资金在价值上是不等的，把一个时点上发生的资金金额折算成另一个时点上的等值金额，称为资金的等值计算。 把将来某时点发生的资金金额折算成现在时点上的等值金额，称为“折现”或“贴现”。 将来时点上发生的资金折现后的资金金额称为“现值”记为P。 与现值等价的将来某时点上的资金金额称为“将来值”或“终值”记为F。 年金（A）：连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。 1、一次支付资金等值计算公式 现值与将来值之间的换算 其中 i 是反映资金时间价值的参数，称为“折现率”。以上两式亦可记作： 例题 常用资金等值计算公式 2、等额年值与现值之间的换算 亦可记作： 若 则： 年金与现值