房地产开发企业土地增值税清算暨其他税收问题.ppt

房地产开发企业土地增值税清算暨其他税收问题 江苏国瑞兴光税务咨询有限公司 江苏国瑞兴光税务师事务所 高允斌 主讲人简介： 注册会计师，注册税务师，注册资产评估师，高级会计师。中国民主促进会会员，民进江苏省委会经济与法律工作委员会委员。 现任江苏国瑞兴光税务师事务所所长、江苏国瑞兴光税务咨询有限公司董事长、中国税务视野网首席咨询专家。康缘药业等三家上市公司独立董事。 中国注册会计师协会专业技术咨询委员会委员，中国总会计师协会教材编审委员会委员，江苏省总会计师协会常务理事、江苏省工商联房地产商会专家顾问委员会委员，江苏省注册税务师协会理事。长期受聘于中国注册会计师协会、中国注册税务师协会及其部分地方协会，以及南京大学、北京国家会计学院、上海交大等多家高校。 出版个人专著有《小型企业审计实务》、《会计与税法差异比较及纳税调整》、《企业重组的会计处理与纳税处理》、《个人所得税必威体育精装版政策解析与纳税筹划》、《新企业所得税申报表填报指南及政策解析》、《公司税制与纳税筹划》、《新企业所得税法与会计准则间的差异比较及纳税申报》等，主编、参编教材九部。共在《会计研究》、《财务与会计》等刊物发表会计、审计、税务类专业文章约两百篇，并多次获得科研奖励。 现任多家大型企业集团和上市公司的税务顾问。 第一部分 房地产开发企业土地增值税清算 一、土地增值税清算管理依据 《中华人民共和国税收征收管理法》； 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则 （以下简称条例或细则）； 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）； 《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009] 91号，以下简称91号文）； 《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号) 。 二、土地增值税清算业务需处理的几个问题 1、开发业务流程与清算的关系； 2、会计核算与土地增值税清算的关系； 3、企业所得税政策（主要对照国税发[2009]31号文，以下简称31号文）与土地增值税清算政策的关系； 4、土地增值税预缴与清算的关系。 三、关于项目管理 91号文： 第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 三、关于项目管理 实施细则第十六条： 　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 三、关于项目管理 91号文： 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　(三)直接转让土地使用权的。 三、关于项目管理 91号文： 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 三、关于项目管理 187号文： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 三、关于项目管理 91号文： 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 三、关于项目管理 91号文：项目清算程序 1、90天内办理清算手续的要求； 2、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 　　(1)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。 　　(2)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 　　(3)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工