房地产开发流程及节点控制.ppt

房地产开发流程及节点控制 主讲人：qiuhong 引言 索克置业从成立之初到现在，从寻找项目到目前 两个项目已全部展开，直至土地储备、新项目合同的 签订——让我们看到了一个又一个希望，并由此可预 见公司辉煌的前景，然，要实现我们索克公司既定的 战略目标，创“百年老店”，还需要我们全体索克人共 同努力！战术战略、规章制度如果不去一步一步实施， 那么，它就仅仅是一个存在，且是一个没有生命力的 存在。为了让我们的战略目标生动活泼，首先需要的 是所有索克人对全面系统的专业技术知识的熟练掌握。 让我们从今天的学习开始，一步一步一步走近我们的 理想！ 一、投资决策阶段 1.土地（用地、土地证的取得） 2.市场调研 3.方案设计 4.初步设计 投资决策阶段释义 1.土地寻找、选择、分析、判断物业类型， 决策 第一讲 土地的取得及操作方法 1、宏观调控对土地取得的影响 8·31 12·1 国八条 5·11 12号文 2、土地的几种性质及土地使用年限 3、郑州房地产企业获取土地的几种模式及方法 a.协议出让 b.招、拍、挂 c.经济适用房用地 d. “城中村”改造 4、“100”为界 5、土地价值的评判 物业类型 位置 性质 周边配套 规则程度 临路状况 周边可利用环境（资源） 地上建筑物情况 安置与补偿、拆迁 区域发展潜力 2.市场调研、可行性分析研究、预估重要参数、初步市场定位及目标客户群体范围、中介机构提介入、双方对市场进行充分论证；市场核心内容：①需求；②购买力；③容量；④供给（竞争对手）⑤产品构思（差异化） 3.方案设计包括规划和单体两方面设计（期间应注意以下几个方面） ①方案设计是项目成功与否的转折点，必须做到：解读目标项目； 指标；方案沟通；单体沟通量。 ②给出设计条件，比如：物业类型比例、容积率等相关参数。 注意：在方案和单体设计时应保持与设计师沟通的积极性，争取在 该阶段使其设计出有价值的东西，否则重新设计时间上来不及。 ③方案构思：产品的设计与开发理念（方针、路线政策）；研究城 市的文脉，做自己的特色；建筑的基本要素（实用、经济、美观是 住宅产品设计的基本原则，另外，兼顾文化、空间、效益等。 ④如何与设计院互动？使设计师从专业角度对项目进行解读，真正 了解项目差异化，沟通一定要完全，增加互动机会，使定位更加清 晰，把握定位进行取舍。 ⑤测算（度的掌握，对取舍内容做详尽记录，以便将来的经验总结） 方案设计不决定设计，只是一个方向，需整合后加以设计。 4.初步设计，是决定性的设计，应充分重视规划与户型。所有需设 计内容必须逐项得到确认，千万不要欠帐，即使有些内容暂时无法 确定，也一定要安排专人专盯，抓紧定下来。 二、实施决策阶段 施工设计 工程计划 招投标 建设工程 施工论证 施工设计阶段为2－3个月。如果方案设计与施工设计是两家公 司，注意两家互动与沟通，注意各环节的交接棒工作，因为此节容 易出现问题。 具体问题 项目部（参与前期人员）与工程人员的交接棒问题； 两家设计院之间的交接棒问题（容易漏项，成本增加） 注意给施工设计充分的时间； 注意施工设计单位的选择（“人”的问题） 开发商对接人对结构方面专业知识理解的深度和应用能力； 前期人员分工 决策者：组织与协调、资金运作、平衡与取舍 职业经理人：组织方式、逻辑关系；下一流程的核心关系、技巧；把控能力、方法论、设计过程 专业机构：创造与创意；市场判断与分析；目标客户群体的定位 第二讲 评价楼盘的基本原则 1、规划设计条件中的几个名词 容积率 覆盖率 绿化率 建筑密度 人口密度 泊车位 楼面地价 进深 楼间距 控制高度 退红线距离 基地面积、套内面积、建筑面积 2、评价楼盘规划的基本原则 均好性 是否达到当地目前同类产品的标准 是否实现利润最大化 是否与目标客户的真实需求相吻合 3、评价单体户型优劣的基本原则 采光情况 通风 室外景观效果 面积利用率 室内净高 细部处理（阳台位置、厨卫位置等） 功能 4、规划与单体之间的平衡点分析 5、产品定位与规划单体设计（包括景观） 北京星河湾（景观设计） 广州星河湾（景观设计） 鑫苑·都市领地（大容积率） 北京诚品建筑（围合） 三林一名嘉苑 深圳金域蓝湾（大容积率、规划手法） 星河国际（大容积率下的围合） 万科（创新与造景）细部处理 天津泰达城方案 茵悦之声 三、项目实施阶段 营销队伍及方案确定 工程管理 营销推广