房地产报告精选中原地产大理_耀鹏明珠中心2012年p111.pptx

耀鹏明珠项目整体定位及推售策略建议昆明中原 大理事业部dali.10.2012谨呈云岭地产： 鉴于之前中原与贵司对本项目的沟通和了解的基础，本次报告主要解决项目在目前市场上的整体定位，并给出首次入市的营销策略建议。政策依然未见松动楼市以价换量，以价格战拼的头破血流股市连番下挫。部分新盘低价抛售，而且严重滞销大多发展商按兵不动。观望、犹豫、动摇的情绪控制异常敏感的豪宅客户……面对市场，唯一永恒转机来源于“变化”——市场的一切改变，都源于市场，源于消费者，当市场发生变化的时候，一切都将随之而变，我们同样需要变革，而且是思路的变革！【思路决定出路】逆市之道，在乎营销观念之变。太多的理所当然、太多的习以为常，太多的传统操盘 “经验”主义，在逆市。在耀鹏明珠。将形成颠覆。 项目终极目标承载公司品牌及产品提升使命，实现价值最大化大理应该向城市化更进一步我们如何改变大理的都市生活格局我们面对的，是2012年的当下。逆势“应变之道”战役布局Part 2. 知己知彼Part 3. 战略定位Part 4. 战略部署Part 1. 战役目标 大势研判 市场定位 推售策略 项目价值解读 营销目标 市场现状 形象定位 价值升级 竞品分析 客户定位CHAPTER.1战役目标 1.1项目价值解读项目价值及属性界定区位价值：项目地处主城和满江区的交界处，城市金融+交通+物流+科技的核心枢纽，多种产业结构相组合的经济新区。洱海传奇感通别墅 大理市四大板块的中心区域，构建以生物制药、绿色食品加工和新技术、新材料工业为主的高新技术产业基地；建设大理市独具特色的一流山水园林大城市的重要经济新区；云南西部少数民族地区科技型中小企业快速成长的试验示范区；中国——东盟自由贸易区建设和大湄公河次区域（GMS）合作的经济特区。 大理公馆银海山水间洱海国际生态城五洲国际苹果城 洱海庄园洱海龙湾御培坊清逸佳园艺墅花香龙祥苑 建标华城满江新区下关老城区经济开发区财富中心明珠国际天景园一期锦达豪庭惠丰新城民航大厦梨花溪区位价值：世界进入大理的门户，大理展望世界的窗口 ※ 国际进入大理的门户位置，全国、全省滇西旅游、贸易的交通枢纽。 ※ 省政府为配合大理飞机场、楚大高等级公路、广大铁路的建设和国家对澜沧江流域的开发而建立的开发区。 ※ 是大理白族自治州利用特定的地缘、区位及滇西资源优势，以特殊政策强化的外引内联的对外开放窗口。 ※ 与大理中心区域及满江、海东新区有良好的衔接，是大理东移的必经区域。 资源价值：山水园林大城市 风花雪月大花园大盘价值：你想要的尽在这里 引领城市新中心 区域经济引擎及产业链功能载体 项目占地38.225亩，总建面积约13万㎡，停车位670个。产品为集公寓、商业、高层住宅、写字楼于一体的综合类项目。 产品价值：城市空中观景豪宅 产品形态独占城市标签名额 坐拥城市繁华 大理全景尽收眼底复合型产品：公寓式酒店、商业、高层住宅、高层空中豪宅、商务写字楼470㎡城市空中豪宅：五室三厅六卫10阳台；2梯一户，新颖户型引领豪宅新概念；公寓式酒店：坐落新都市购物街区，便捷舒适商业：区域经济新引擎，城市的又一生活购物新中心商务写字楼：与全国Top金融、保险、电信公司为邻，城市金融中心格局更趋完善产品价值：项目外部环境景观东北面（明珠公园）西面（苍山、城市景观）东南面（经开区城市景观）东面（农业银行）本项目位于经开区腹地中心，紧邻大理城市靓丽窗口云岭大道，与明珠广场近在咫尺；自然资源环境优势明显:山、水、公园。产品价值：项目整体建筑规划布局整体优化城市最高物业形态——都市综合体围合式布局，充分保证物业的绝对私密性将山景、公园及园林景观资源最大化亲近42m楼间距比肩一线城市豪宅档次，有效规避内部栋与栋之间的对视，社区内私密性更强。建筑独具特色美中不足全城绝版圆楼，豪宅典范点板结构，户型通透大理首现罕见架空层休闲会所，彰显气派2.5：1的车户比，豪宅特质(271户,670车位)项目西北两侧的住宅档次不高产品价值：项目高层住宅户型解析（1）高层住宅8栋空间层高3.5m户型结构5室三厅六卫+工人房结构特点一层一户、两梯一户功能特点主佣分区，主客分区景观 360 °环绕景观，360 °采光客厅开间：6.3m，面积：37.8㎡主人房约67.2㎡工人房约6.48㎡474㎡圆楼大平面产品价值：项目高层住宅户型解析（2）高层住宅88.59㎡平面产品空间层高3m户型结构2房1厅1卫2阳台结构特点核心筒入户、2梯4户、点楼、南北通透功能特点干湿分区、动静分区、私密性较强景观前看城市景观、后看园林景观客厅开间：4m主卧约14.28 ㎡6栋A产品价值：项目高层住宅户型解析（3）高层住宅空间层高3m户型结构2房1厅1卫2阳台结构特点核心筒入户、2梯4户、点楼、南北通透功能特点干湿分区、动