房地产项目投资分析法.ppt

房地产投资决策分析 冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心 城市与环境学院城市与区域规划系 一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1.开发与投资置业（Acquisition or Purchase） （1）投资目标和约束条件（Investor goals constraints ） ●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报 （2）弄清所有权（Ascertain ownership rights） ●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制 一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1.开发与投资置业（Acquisition or Purchase） (3)买卖合同（Buy-sell contract） ●置业者-经纪人-卖方关系 ●代理程序 ●合同书 ●权利与权益 ●契约 ●终止条款 一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） (4)资金筹集（Financing） ●房地产信贷体系 ●借贷与融资前景 ●筹资方式选择 ●筹资预算与谈判 ●自有资金 一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1.开发与投资置业（Acquisition or Purchase） （5）市场与投资环境（Market investment climate） ●长期社会、经济和政策趋向 ●空间经济结构 ●地方房地产供给与需求分析 ●可行性分析 一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） （6）投资项目分析（Analysis of property as an investment） ●投资生产率 ●税费影响 ●投资估算与评价 ●开发分析 一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 2．投资管理（Manage the investment） （1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。 3．房地产转让（Alienation） （1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。 二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index） 企业管理思想的变迁 产值中心论→销售额中心论→消费者中心论→CS→中心论 利润中心论 消费者价值趋向变迁 理性消费时代→感觉消费时代→感情消费时代 二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index） 二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index） 二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index） 五、商品住宅项目投资分析研究 1．? 住宅项目投资分析的依据和内容 影响住宅项目投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下： （1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标； （2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市场情况进行分析，预测项目的未来发展前景； （3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位； （4）项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模； （5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等； 五、商品住宅项目投资分析研究 （6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究； （7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用； （8）项目的经济财务评价。根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价； （9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分析各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。 五、商品住宅项目投资分析研究 五、商品住宅项目投资分析研究 5．2．1表层分析 (1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研