收益估价法之课题-前言.docVIP

收益實例調查估價實務作業探討研究 前言 收益實例法之理論依據： 三、收益資本化利率之決定因素 四、收益估價法之變動因素excel軟體先製作好格式及運算資料，用以快速驗證找出問題點，也做為未來收益估價參考之用。 二、收益實例法之理論依據： 依林英彥教授所著，收益法係指勘估標的物未來平均一年期間之客觀淨收益，應用適當之收益資本化利率推算勘估標的價格之方法。 其公式推演如下 ａ＝不動產未來每年產生之平均淨收益 ｒ＝收益資本化利率 ｐ＝收益價格 第一年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）。 第二年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）2。 第三年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）3。 …… 第ｎ年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）n。 因此ｐ＝ａ（１＋ｒ）+ａ／（１＋ｒ）2+ａ／（１＋ｒ）3…+ａ／（１＋ｒ）n＝ａ＊（１－１／（１＋ｒ）n）／ｒ 若ｎ為一定期限，則上式推導所得即為一定期間之收益價格，亦即將淨收益ａ乘以複利年金現價率。但因不動產收益為永續性，ｎ將趨近於無窮大，（１＋ｒ）n將為０，則ｐ即等於ａ／ｒ。 收益法估價程序 收益法估價之程序如下：（依據不動產估價技術規則第30條規定） 蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。 推算有效總收入。 推算總費用。 計算淨收益。 決定收益資本化率。 計算收益價格。 三、收益資本化利率之決定因素 收益資本化利率決定（分別為土地和建物）本身就是一門很深入的學問，從林英彥教授出版不動產估價理論指出，應從考慮到銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，再就標的物個別特性差異，就流通性、風險性、增值性、及管理上之難易程度等因素加以比較決定如下例如表一 表一 一般性財貨之投資報酬率 6% 流通性 2% 風險性 4% 增值性 -0.5% 管理上之難易 1.5% 收益資本化利率 13% 但是依據地價調查估計規則調查表格式並未將土地和建物收益資本化利率如此細分，因此感覺非常粗糙，未來估價應該考慮這些變動的形成因素後再加以整合決定資本化利率。 曾聽有人提出說資本化利率是不是可以為負數的問題？ 此一問題經多方思考與實際計算驗證結果，在學理上依據公式ｐ＝ａ／ｒ若是成立的話，ｒ為０則變成無意義，若為負數則收益價格亦會變成負數，上開表格之精神與實際的計算驗證，資化利本率是不可以為負數否則算出來的地價為負數，依常理而言現實社會裡，不動產市場再怎樣不景氣時，土地市價是不可能為負數，所以相對地資化利本率也不應該為負數， 換句話說既使不動產市場非常不景氣，也不可能承租戶承租房屋或土地時，不用給錢甚至還可以領到錢，以上表來分析說明不動產市場非常不景氣時，其增值性為負數機會就非常大，但那只是決定資本化利率的一小項，所以在學理上與實務上收益資本化利率總計必須要大於０，既使發生例如是戰爭，國家遭受重大危機人民逃難都來不及，不只幣值都沒人要，連土地房屋所有權人因要繳稅也都沒人要時，此時頂多平均淨收益為０，或是所有權人乾脆不出租寧願讓土地建物閒置。 當然收益資本化利率細分越細就越準確可信度就越大，依表一收益資本化利率除了一般性財貨之投資報酬率可以參考銀行利率外，其餘流通性、風險性、增值性、及管理上之難易程度等四項變動因素（當然可能不只這幾項而已）不可誨言的含有濃厚的主觀因素，所以最好能做一個收益資本化利率變動因素的”量化表”以做為依據。 本研究收益估價包含土地及建物，依據學理土地和建物收益資本化利率應該是不同的，但限於人力、時間無法更進一步去探討，只是假設性承租人承租土地和建物使用是不分開的，所以本研究土地和建物收益資本化利率將他訂為相同的。 四、收益估價法之變動因素 在實務收益估價方法裡共有三種不同形態，分別為空地、透天（全棟建物）、以及公寓華廈（高樓層中的部分樓層），惟在實際的計算後發現”變動因素”主宰整個估價實例價格，而這些變動因素我將它分為”主觀的變動因素”與”客觀的變動因素”， 客觀的變動因素是不管誰來估價其所採用的變動因素數值都是一樣的，例如土地面積、月租金、押租金……等等，而主觀的變動因素是會因人而異考量點不同其所代入的值也會不同，當然所估出來的價格也會有所不同，例如收益資本化利率、押租金利率、維護費用、其他費用等。 當然收益估價最好是將一些主觀的變動因素變成客觀的變動因素，也就是將主觀的變動因素固定控制在合理的範圍內，例如押租金利率固訂定在一年期放款利率，同樣的如維護費用訂定是房屋現值約百分之二、另其他費用（如管理