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对住宅用地使用权续期问题的研究 　　一、绪论 　　( 一) 研究背景 　　住宅用地使用权到期问题是一个很复杂的问题，而相关法律条文对于这一问题几乎没有提及，这无疑给人们留下了很大的想象空间，也带来了许多的疑虑和不安。温州首例住宅用地到期的出现，使广大居民都开始担忧若干年后自己的房子到期后该怎么办。对于我们每一个人来说，房屋更是赖以生存的并且必不可少的生活必需品，甚至直接关系到整个家庭的幸福。因此，作为广大民众的我们，都迫切的期望国家能够尽快的出台相关法律政策来有效的解决这一问题。 　　( 二) 研究目的 　　土地使用权到期已经成为当前及以后一段时间的热点和焦点问题，现阶段的住宅用地使用权到期问题牵扯着众多的问题，也是最具吸引力的问题。本文的研究目的在于通过对我国现有法律的梳理和当前我国土地使用权到期问题现状的分析和研究，探明当前土地使用权到期续期面临的众多问题并提出一些合理化的建议。 　　( 三) 研究意义 　　1、理论意义。本文在确定研究内容的前提下，对当前我国面临的住宅用地使用权到期问题进行的系统分析和探讨，能够为丰富该问题的理论研究献上一点绵薄之力，同时我也希望能够为以后这一问题的解决和相关法律条文的完善提供一点点浅薄的理论见解。 　　2、实际意义。从2009 年只有20 年使用期限的山东青岛阿里山小区成为首个住宅用地使用权到期的案例，到后来大连金山区等地住宅用地使用权到期问题，再到现在的温州困境。这一系列的事件都告诉我们这个历史遗留问题的解决已经迫在眉睫。住宅用地使用权到期问题是一个很现实很实际又很亟待解决的问题。 　　二、我国目前住宅用地使用权到期问题的现状评析 　　( 一) 全国范围内各省市存在不同期限的住宅用地使用权 　　我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的住宅用地使用权出让期限最高为70 年，但是从实践来看，全国各省市范围内，并不是所有的居住用地出让时政府规定的年限都是70 年，而是存在着20 年到70 年不等的土地使用期。 　　( 二) 住宅用地使用权 　　自动续期规定的不足之处1、续期规定过于笼统( 1) 续期期限规定不明。根据现行法律规定，住宅用地使用期到期可以自动续期。然而，对于续期的期限并未作出相应的解释和说明，是按照现在的70 年呢，还是另外设定一个其他的年限呢，因此，在目前情况下，关于续期期限的长短也是讨论的热点。( 2) 续期次数规定不明。现行法律对于续期次数也缺乏相应的规定，进而使土地使用权人的权利处于不确定状态，即便《物权法》中住宅建设用地有“自动续期”的规定，也没有具体的说明和解释，是自动续期1 次呢? 还是无限次的自动续期呢? 这就进一步加剧了权利的不确定性。( 3) 续期条件规定不明。住宅用地使用权期满自动续期是否有条件要求和限制，具体是什么条件，相关的法律条文并没有明确的提出来。如果仅从字面意义上理解，不去深层次揣测研究的话，应该是无条件的自动续期，要不然就不能叫做自动续期了。不过，如果仅仅从字面意义上理解，不去推敲和思考的话，势必有些太断章取义了。( 4) 续期费用规定不明。在住宅用地使用权方面，物权法仅规定期限届满后自动续期，并没有说明续期是否需要继续缴费。如果要续期，广大民众最关心的问题就是续期费用的问题，对此，学术界也颇为争议，有的认为是有偿，有的认为应该无偿，甚至我国物权法在制定过程中也一直是争论不休，所以最终选择了暂时回避，不做出决定。( 5) 续期方式规定不明。按照目前我国法律的规定，住宅建设用地使用权期限届满后的续期方式则没有作出明确的说明，是否需要住宅建设用地使用权人依法向国家相关部门提出续期申请，如果需要申请，将以何种方式办理? 怎样办理? 住宅用地使用期限到期后，使用权人应采取什么方式来续期? 这些都是很重要且不可回避的问题。2、缺乏准确合理的缴费标准如果是有偿续期，那么首要的问题就是缴费的标准。任何事情都是有一定的依据和准则的，尤其是涉及到缴费的时候，缴费的多少与广大民众的切身利益是息息相关的，因此不能掉以轻心。 　　三、解决住宅用地使用权续期问题的具体建议 　　由于我国《物权法》中对于住宅用地使用权期限届满后仅规定自动续期这一原则性规定，使得期限届满后如何续期、续期次数、续期是否需要缴纳费用等一系列问题都饱受争议。关于本人对续期问题的了解进行总结，提出以下几点建议: 　　( 一) 对于是否有偿续期的建议对于续期的建议，经过慎重的考虑和分析，我认为应该无偿续期一次，且期限为20 年。20 年期限再次到期，就将不再是无偿续期，无偿续期将变为有偿续期，即缴纳一定的续期费用。对于为什么是无偿续期20 年，我觉得如果期限太短会使广大民众觉得首次免费续期实则是虚张声势，他们并不能从中获利