浅析房地产名企发展模式.ppt

YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS 新鸿基 　　首先是战略地位上，商业地产占的地位上，跟住宅完全不一样，战略规划，统一经营，这两年我们商业地产出现多的失败和问题以后，大陆的房地产公司应该是也意识到这个问题。 　　第二个开发模式、流程跟住宅模式不一样，它先招商、再设计，再建设，然后进行物业管理，而不是先规划、设计、再建设、招商，我们现在接触一些方面公司，这个我也做了，这是一个很好的位置，我有多大平方米的东西，适合什么大型的超市，适合肯德基、适合麦当劳，然后找他们，谈判的压力十分的大。然后就是商业定位要准确，去做适合那个地块好的定位，新鸿基在香港有一个APM商场，这是一个经典的案例，这个地方过去是一个工业区，离市区也不是太近，商业不发达，很快就进行当地市场情况的研究，就发现晚上商场开门的很少，而那个地方居住的居民年轻人多，所以就策划了一个APM，从早上早晚上一直营业的大型的市场，结果效益很好，出租达到百分之百，年租金有2.4亿港币，这是一个十分成功的商业项目。 YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS 新鸿基 融资渠道方面，新鸿基采取的是多种融资渠道，坚持“黄金法则”，新鸿基的的项目基本上是合作的，利用一些有资金公司的资源进行战略合作。像新鸿基的世贸中心，也是一样的，也就是利用一个资金雄厚的合作伙伴出钱它来做，当然这个要有自己的品牌上去才可以，要不然为什么人家凭什么把钱给你呢？没有品牌的话，有钱的公司，可以多出钱，少占股份，这就是品牌的价值。大陆的新东安市场，北京的，也是合作开发的，上海的中环的也是这样的。它的商业的项目也是综合的商业项目，就想万象城这种。 　　经营管理方面十分出色，还有下面的部门，我们看一下结果就可以看出，新鸿基从95年到现在，它持有的投资物业，到07年的时候持有220万方，是逐渐等等上来的，每年的租金收入是几十亿，每平方米的租金一直保持在每年每平米三千港元以上，大概只有个别的年份、03、04、05年是低于三千，表明它很强很强的商业地产的管理和经验，到新鸿基这样一个水平的话，它的持有物业是靠自己经营的，不能靠别人经营，靠别人经营是做不好的。 YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS 恒基兆业 办事神州，构建神州城市新地标 。 YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS 恒基兆业 （一）公司简介 恒基兆业地产自1981年在香港上市，现已发展成为一家具有市场领导地位的地产发展集团，业务遍及香港和内地。 集团致力建设高品质新型住宅及商业项目，并屡获殊荣。其中代表性项目包括香港国际金融中心综合发展项目 ，北京环球金融中心等城市地标，以及卓越非凡的豪华住宅，如天汇、嘉亨湾和比华利山别墅等。 YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS 恒基兆业 （二）恒基经验 第一点：我们房地产商如何利用政策带来的机会 恒基主席李嘉诚81年预测，90年代新界的土地将成为开发商争夺的焦点。于是在80-90年代集中大批的收购换地权益书，成为当时香港最集中的持有换地权益证书的公司。到了90年代开始，香港的开发重点果然转到新界，有了这个换地权益书，就拿这个证书去拿，拿过来就造了很多大项目，使得恒基在90年代回报收益特别好，增长很快，业绩表现十分明显，所以90年到97年恒基的股价上了9.9倍，是“四大天王”之最。 集体建设用地将来进入到房地产市场，是一个必然的趋势，所以我们开发商在这方面要早做准备，开拓这方面的一些视野。（2010年6月26日，国土资源部总规划师胡存智在“中国房地产2010年夏季峰会”上透露，国土资源部将大力推进城乡建设用地增减挂钩工作。经过测算，预计将置换出10%的农村建设用地指标。这意味着，约2700万亩农村集体建设用地转变为城镇建设用地。）（延伸理解：当前国家对房地产业进行严格的调控，不允许囤地，对产品线也有明确要求，eg：“7090”政策。那么，在政策趋冷的环境下，怎样低成本的进行土地储备？） 恒基兆业 第二点：如何应对市场的危机 1 及时融资 股价高时及时融资 2 主动让利销售，回笼资金 3 利用物业的组合规避风险 适当的多元化 恒基酒店和煤气业务保证了比较稳定的现金流 YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS 华