奥特莱斯模式研究.ppt

南通奥特莱斯 项目地点：南通崇川、港闸两区之间 建筑面积：28万平方米，一期项目建筑面积近7万平方米，由7幢街区商业建筑、两座高层写字楼和大型下沉广场围合组成街区型建筑 开业时间：预计今年开业 停车场：4万平方米 发展商：南通市新通海经济开发有限公司 简介：南通市政府列为十大服务业重点项目之一，商业街区将由40多幢富有欧洲新古典主义风格的建筑所组成，商业经营将涉及精品百货、大卖场、商务酒店、大型餐饮、休闲娱乐中心、女子SP美体馆、真冰滑冰馆等。 河西新城奥莱摩尔 项目地点：南京河西CBD商务中心的中泰国际广场群楼 建筑面积：8万平方米 开业时间：今年 停车位：1000多个 发展商：南京金狐城国际品牌直销中心 简介：目前，经过拥有者的授权的都彭、登喜路、奔驰、华伦天奴、拉尔夫?劳伦、郎凡、高田贤三、耐克、阿迪达斯等国际一线的服饰品牌已经签约入驻金狐城。 奥特莱斯模式 奥特莱斯在中国 成功案例研判 执行层面研究 项目与奥特莱斯的共同点 做奥特莱斯需要四个共同点: 一、旅游的发展 二、交通便利——奥特莱斯主要特点，一定是建设在几个交通汇集的地方，来吸引旅游的消费人群，与本项目处在地铁站旁的特征相吻合。 三、消费成本低。从消费成本分析，奥特莱斯选择在郊区，目的是降低土地成本，并且有足够大的空间解决消费群的自驾车，本项目具备足够的大型空间停车。 四、政府扶持。奥特莱斯引进上海，得到上海政府的支持，本项目政府部门同样有有确定项目在河西树立门户形象商业的决心。 整体化思考 专业化运营 精细化执行 差异化定位 项目运营方式 定位本土化——体验式消费中心，衣食用行全体现　　由于奥特莱斯一般都处于郊区，如果让消费者只是单纯的为购买一、两件衣服而远道而来，吸引力自然不足。 中国的奥特莱斯，不仅仅把自己的服务内容局限在品牌服装的经营，而是通过经营内容和层面扩展，满足消费者衣食用行各方面的需求，建立体验式的消费中心。 品牌层次化——多层次的品牌经营，满足个性需求 作为全新的商业业态，奥特莱斯同样需要一个被消费者接受的问题。在经营品牌的选择方面，中国的奥特莱斯应根据中国消费能力水平层次不齐的特点，建立主营服装业务的多层混合式品牌格局，形成品牌的“集群效应”：一是国内已销售的国际知名品牌和国内著名品牌商品；二是自主进口的国外Outlets商品；三是国内外贸工厂的外贸商品；四是商场自有品牌商品。 通过合理构建，中国的奥特莱斯逐步形成包括欧美顶级品牌，兼容日韩、台湾、香港著名品牌、包含中国本土知名品牌和兼顾其他自有品牌的多级品牌梯度，并利用价格区分，满足不同消费者的需求，自然会带来销售增长。 多级品牌梯度的出现，使国内服装品牌更容易借助这一平台，与国际知名品牌同场竞技，实现跨越式发展。 价格优势化——成本领先，零售价格物超所值 　　奥特莱斯的经营者应清楚的认识到自身消费群体是希望追求品牌而非时尚的消费者，奥特莱斯的特色始终是满足消费者通过相对低廉的价格购买到高端品牌产品的需求。 价格优势是吸引消费者的最直接体现，折扣价格不一定非要难以想象，重要的是物超所值。 一线品牌进入条件 以夏奈儿为例： 夏奈儿在所在城市的中心商圈要有一定数量正品店，才会有可能考虑进入OUTLETS。 进入OUTLETS之前，OUTLETS要交纳大概5干万的保证金以保证： 1、OUTLETS的折扣价不能对正品店的正价形成冲击。2、更重要的是这些国外一线品牌对中国的经营者的公信力持有怀疑态度，交纳保证金是怕在经营过程中有掺假行为 * 奥特莱斯模式研究 奥特莱斯模式 奥特莱斯在中国 成功案例研判 执行层面研究 奥特莱斯模式 奥特莱斯在中国 成功案例研判 执行层面研究 奥特莱斯模式起源 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。  1988年-1996年：Facto