地产开发模式关键点.pptx

地产开发模式剖析 宏观政策导向 棚户区改造工作纳入省政府对省辖市和省直管县(市)政府的目标管理体系并加强考核 河南省2013年实施棚户区改造12万户，2014年至2017年再改造各类棚户区166万户 操作模式：政府主导、市场运作 棚户区改造 金融政策 信贷支持：国开行总行对我省棚户区改造项目一次性新增中长期贷款承诺458亿元，截至目前，国开行对我省棚户区改造累计贷款承诺854亿元。国开行河南省分行将与省住建厅、省财政厅和省保障性安居工程投融资平台(省豫资公司)紧密配合，推进项目完善贷款条件，确保贷款资金落实到位 *** 承担棚户区改造项目的企业可以申请发行企业债券、中期票据或私募债券, 专项用于棚户区改造项目通过补助、贴息、奖励、税费减免等措施,鼓励和引导社会资本以多种方式参与棚户区改造 ** 支持政策 棚户区改造安置住房用地要纳入当地土地供应计划优先安排,简化行政审批流程,提高审批效率 ** 棚户区改造安置住房中涉及的符合条件的公共租赁住房建设项目和政府投资建设的棚户区改造异地安置住房项目可通过划拨方式供地。 *** 对区位条件好、建筑密度大、容积率较高的棚户区,按照原规划控制指标难以实施改造的,在满足城市交通、基础设施建设、生态绿化、公共安全的前提下,可按照法定程序对规划进行调整,适当提高开发强度等控制指标。 **** 对棚户区改造项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实棚户区改造安置住房税收优惠政策,税收优惠范围包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区(场)危旧房、国有垦区(农场)危房。电力、通讯、市政公用事业等部门要对棚户区改造给予支持,适当减免入网、管网增容等经营性收费。 **** 健全联审联批联办工作机制,建立绿色通道,限期完成棚户区改造项目的环评、立项、规划许可、土地供应、建设许可等相关手续,提高行政效率和服务质量 安置、拆迁补偿 棚户区改造安置补偿采取实物安置和货币补偿相结合的方式,由棚户区居民自愿选择。 棚户区拆迁补偿政策： 安置住房建设采取原地建设和异地建设相结合的方式,优先考虑就近安置 棚户区改造项目保障房配建政策：项目总规划建筑面积在扣除安置住房面积后,按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。鼓励棚户区改造企业持有并经营配建的公共租赁住房。 操作风险 初期拆迁遭遇阻力，项目停滞，增加项目资金成本，加大资金链条压力 当地政府换届等原因造成政府承诺不兑现，增加运作难度 交通灯公共配套设施不到位，降低项目价值 目前二三线城市房地产市场萎靡，供应过剩，加大项目操作难度 拆迁补偿：（郑州市政策） 2000年8月9日以后城中村没审批就建设的房屋，改造时将按照违法建筑处理，拆迁时一律不予补偿安置。 对原村民宅基地上3层以下(含3层)的合法建筑给予1∶1补偿安置。对3层以上房屋不作规定，由各区人民政府根据实际情况作出处理。 在村民搬入安置房前，由开发商给予村民租房补贴。 城中村改造 专项规定 城中村改造必须先安置，后开发， 安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内。如果安置房确需分期建设，应该在前两期建设计划内全部建成，第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%。 改造前土地要先转为国有：城中村改造审批之前，先要转化村(组)使用土地的性质——依照法定程序将集体土地转为国有土地后，依法确认国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。 政府政策 农村建设就是要改善农村环境，提高农民生活，增强农业可持续发展的能力，要集物质丰富、精神文明、政治民主、生态协调等特征于一体： 以农民为主体，以政府为主导的原则。 大力宣传土地流转、家庭农场等一系列惠农利农新政策，坚持以政府为主导，统一规划，分步实施。要以政府投入为主渠道，大力改善农村的公共资源配置。 《2014中央一号文件》第十七条：完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。 把发展农村经济和增加农民收入作为第一要务的原则。 坚持人居环境改善和人的素质提高相结合的原则。 大力推进亮化、美化、绿化、序化、净化“五化”工程，促使农村群众幸福指数的大提升。 新农村 建设 河南省新农村村庄建设规划要则 豫发[2006]1号 1. 建设