享得利市场研究.ppt

优势（2）——双隧道 庆春路过江隧道已通车，青年路过江隧道即将动工建设，预计2015年建成通车。 庆春路过江隧道 青年路过江隧道 优势（3）——双地铁 地铁2号线 地铁6号线 建设中的地铁２号钱，规划中的地铁６号线，与７号线的换乘中心。 优势（4）——“七纵四横一环”的城市路网 “五纵”：青年路、之江西路、之江东路、市心路、公园西路、公园东路、丰北路； “四横”：滨江一路、钱江二路、滨江二路、市政路灯四条道路； “一环”：外环路； 世纪城道路规划 青年路 之江西路 公园西路 市心路 公园东路 之江东路 丰北路 滨江大道 钱江一路 滨江二路 市政路 外环路 优势（5）——双城一体化商圈 尊享钱江新城，钱江世纪城的商业配套、商务配套、体育文化配套、教育配套、医疗配套。 优势（6）——奥体博览中心近在咫尺 奥体博览中心近在咫尺，主体育场、游泳馆预2013年底部分场馆基本建成。 劣势 区域板块整体不成熟，周边配套不足，环境凌乱； 世纪城区块写字楼面积产权分户不得小于４００平米； 同区域同类物业众多，同质化竞争激烈； 受国家宏观调控政策的影响，行业市场不景气。 机会 借助专业的销售优势，深度挖掘江北新城以及四季青市场新杭州人的主导客源和杭州、萧山区的偶得客源。 威胁 世纪城前几年招商、引资、拍卖土地，面临目前大量的写字楼集中出货，市场供大于求。 CBD区域，杭州高端写字楼的集中区域 钱江新城板块 富 春 路 瓯 江 路 大剧院 城市阳台 市民活动中心 浙江金融财富中心 华城国际发展大厦 圣奥大厦 钱江国际时代广场 尊宝大厦 光彩国际中心 金基钱江商务广场 荣安总部 东航大厦 中天大厦 华联·UDC时代 宏程国际大厦 迪凯国际大厦 凯德·来福士广场 万银国际大厦 钱塘蓝鲸国际 瑞晶国际 前期以中小型的金融、服务企业为主，顶级写字楼为银行等大客户，但目前中小企业已出现被挤压。 客户特征 客户比例 客户类型 典型楼盘 客户需求 40% 想把总部迁到杭州的省内企业，以本省民营企业为主。 迪凯国际中心：清华*浙商的民营企业。（订单式） 万银国际大厦：以杭州为中心的发展型中间企业，有永康、义乌、深圳等地的浙商（订单式） 华联UDC的A栋：金融、外贸、投资行业为主； 需求面积以公司规模而定。一般以300-400方为主，也有需要一层或几层的。 40% 大规模企业在杭州的分公司 尊宝大厦18层销售给民生银行，占了一半的体量。 蓝鲸国际打包给交通银行。 浙江财富金融中心东楼售给中国建设银行 华联UDC的B栋：自用部分，也有可能整栋卖给石油公司，正在洽谈 企业实力雄厚、面积需求较大价格不是最主要的决定因素，对于景观和建筑风格有较高要求，要求高标准的物业管理服务和完备的配套设施。 10% 杭州本地企业 1、老商业圈溢出型客户。 2、“住宅禁商”后从住宅中搬出来的公司。 3、买卖聚集地的从业客户 宏程国际大厦大部分客户是原黄龙、庆春商圈的客户。 1、大面积驻户以地产开发、IT高科技、金融为主。 2、小面积驻户面积集中在100-200，以生产制造、物流商贸、专业服务类为主。 10% 投资客（温台甬等） 尊宝大厦有部分投资客购买 以小面积需求为主 对写字楼租金价格敏 杭州写字楼开发较早的区域，金融机构集中的地段，商务配套成熟，但楼宇品质蜕化严重。 庆春写字楼版图 众安大厦 广利大厦 同方财富大厦 采荷嘉业大厦 之俊大厦 瑞丰国际商务大厦 平海国际 国都商务大厦 中河大厦 金峰大厦 浙艺大厦 嘉德广场 浙江国贸大厦 改革月报大楼 行业分布 行业特征：以金融保险、贸易、服务、制造业企业为主，占比近80%。 客户：国内/浙江大型金融机构企业、浙江中小型贸易、各类企业办事处。 金融企业实力雄厚，多租用大面积物业 金融、贸易、服务行业的聚集地。 产品力现状 大堂不挑空 地面停车已经挤到门厅 现有写字楼老化严重，且写字楼更新改造的可能性小。 需求特征 写字楼开发时间较早，硬件相对落后，老化严重； 外立面陈旧，缺乏品质感； 车位少，停车困难 周边配套虽然较为成熟，但环境嘈杂，交通拥堵 入驻企业规模不一，整体办公氛围不佳 …… 东亚银行（嘉德广场） 设施有一定的陈旧，空调出风口数量少； 周边环境嘈杂，上下班期间车辆进出通道拥堵。 汇丰黄金投资（广利大厦） 停车位费用高、物业人员的外部形象差 空调设计存在缺陷，经常出现下去办公区太热情况，且开放时间不足； 需要播放境外电视频道，但目前有线电视无法满足 紫园控股（华都大厦） 写字楼没有配停车位，路面停车十分紧张； 上班高峰交通拥堵，开车还不如做公交车； 写字楼外观陈旧，缺乏档次，大堂很小，也没有挑高，感觉局促 电梯数量太少，整幢楼只配备了2台电梯； 网络配置太低，整幢楼才1兆光纤，很多企业只能自己用无线网卡。 写字楼使用者访谈 产品