金色地带存量车位营销方案20100226.ppt

金色地带存量车位营销方案 （讨论稿） 2010.02.26 和声机构第一事业部 * 一、产品分析 负一层车位平面图 负二层车位平面图 存量梳理 总计 合计 地下二层 地下一层 空置车位 合计 地下二层 地下一层 已租车位 合计 地下二层 地下一层 已售车位 备 注 数 量（个） 分 布 256（09统计243个） 总 计 常用车位：172个 地下二层 常用车位：52个 总计：84个 机械车位：32个 地下一层 车 位 备 注 数 量（个） 分 布 销售目标： UTOWN金色地带车位共计243个，除去集团自留20个车位和机械车位及售出车位，目前可售车位超过100个。今年销售计划为每月最低实现10个车位的销售任务，2010年年度完成85个车位的销售，预计销售回款8500000元。 租售价格： 目前车位售价：10.8万/个 地下1层 9.8万/个 地下2层 目前车位租金：380元/个/月 地下1层 320元/个/月 地下2层 使用现状： 地下1层出租率较高，目前基本每天停满，但大半为出租车位。 地下2层出租和售出率都非常低。 蓝鲸国际广场地面车位使用率很高。 产权属性： 车位产权为物业附属产权，销售对象仅限于在UTOWN置业的业主群，无法对外销售，且每套房（住宅或写字楼）限购两个车位。 运营分工： 目前车位租赁工作由物业公司负责；销售工作由UTOWN销售部门负责。 运营现状 周边市场 部分售于且仅售于业主。其 余是为底层沃尔玛超市及商场保留的大量零时车位。 少量销售，数目不详。 492 温莎杰座 （底层沃尔玛商场） 仅对业主销售，目前已基本售完。 数目不详。 100 天骄国际 目前售价14万/个，仅对业主 销售，租金水平350元/个/月左右。 31 343 元一时代广场 目前售价负一层7万/个，负 二层5万/个。租金水为320元个/月左右。 53 296 蓝鲸国际 备 注 已销售数量（个） 车位总量（个） 项 目 因其为商业中心，车位出租率高，售出部分均为高层住宅业主，不对外出售。大部分车位归商业（商场、影院）自用。 12—14万/个左右 元一时代广场 新站区 已基本售罄。在尾盘销售阶段促销强推。 8万/个 绿城 百合公寓 蜀山区 目前存量也较多，车位月租金在200一下，且小区住户多，车位出租率较高。 10万/个 金色池塘 高新区 与住宅绑定销售，对120平米以上大户型有促销优惠，即购大户型买车位住宅单价优惠400/平米。 7.5万/个 天鹅湖1号 政务区 备 注 已销售数量（个） 车位总量（个） 项 目 区域内竞争对手车位销售情况比较表格 2010年合肥楼盘车位销售价格比较表格 二、滞销分析 UTOWN 金色地带自2007年开盘以来，住宅、写字楼、商铺物业均已基本售罄，但车位大部分未售出，且项目处于合肥市闹市区域与市区交通枢纽区域，原因在于： 需求面 住宅中小户型单身公寓为主体，置业总价低，客群有车族比例小，车位置业需求不急迫； 社区外部的道路两侧及商业广场上均有免费停车位置，大量分流本项目地下停车位购买人群的置业需求； 周边有较多含大量地面免费停车区域的新兴综合体项目，分流本项目地下停车位置业需求； 本项目的地下停车位现可以出租，对项目车位的销售产生明显阻力； 区域内购买车位的市场需求不旺，在合肥一个车位的价格可以按揭一套80—100平米的住宅。 写字楼投资型置业业主较多； 滞销原因 销售面 车位产权为物业附属产权，只能对在UTOWN金色地带已置业业主进行销售； 在项目住宅、写字楼、商铺销售末期以及业主入住时期，针对地下车位销售的引导并不充分，致使业主对购买车 库的认知不足； 物业管理公司不承担车位销售责任，销售推广意识淡薄。 项目商业内街目前开业店面较少且缺乏人气； 写字楼目前处于业主装修时间段，案场推售广告与客户接触面较窄； 目前车位月租金价格低，车位置业投资效益低。 车位推售手段单一。 滞销原因 本项目车位现处于为二次包装销售阶段 三、营销策略 要点梳理 影响UTOWN金色地带销售的主要原因存在于： 1、车位价格较高（必须一次性付清），同样的投入可按揭一套住宅。 2、目前停车月租金较低，造成客户认购意愿不强烈。按320元/个/月计算，年租金为3840，按目前的售价10万元/个来计算，购买费用是26年租位停车的总和，按项目周边车位较低租金水平计算，是30年租金的总和。而写字楼入驻业主以租场办公居多，租赁合同集中在3—5年，这笔投资不划算。 3、项目街区和商业广场免费零时停车区域较多。 4、业主购买后转出租方面无营销创新，置业吸引力不足。 5、营销推广与物业方面在现场缺乏沟通配合，且创新不足。 6、区域内市场购买车位均未形成风潮。 二次包装销