怎样当好甲方代表.ppt

二、房地产管理(甲方代表应会) 目录 1、房地产企业项目的综合管理 2、房地产企业项目人力资源管理 3、房地产企业的时间管理 4、房地产企业的采购管理 5、房地产企业项目的范围管理 6、房地产企业的风险管理 7、房地产项目的质量管理 8、房地产项目的成本管理 9、房地长企业的沟通管理 一、房地产企业项目的综合管理 启动 : 立项 办土地 可行性研究 报项目 批准 前期 : 前期证照 策划书 方案设计 初设 实施 : 施工图设计 招投标 合同 施工 过程控制 各项验收 控制: 开发节点 销售节点 进度 质量 安全 投资 协调 收尾: 综合验收 备案 移交 质保维修 后期管理 二、房地产企业项目人力资源管理 1、人才 : 人才必备的五大要素（德、才、 信、细、动），身体健康, 证照齐全 . 2、激励机制: （工资 奖金 股权 分红）. 3、授权: （责任制） 授权 责任 奖罚. 4、需求 : (期望值) 工资 福利 奖金 保险 节假日 培训 学习 考证 . 5、用人标准与制度: 标准 制度 三、房地产企业的时间管理 开发节点与开发节奏: 計划 节点 关健点 企业时间管理: 上下班 加班 开会 节假日值班 个人时间管理 : 上下班 自学 考証 节假曰 项目周期吋间管理: 开工 竣工 停工 时间与投资者的关係: 信贷时间 还款周期 交房时间 保修时间 四、房地产企业的采购管理 采购对象数据库的建立: 各类材料设备厂家数据库的建立 市埸时间价格曲线分析表 性价比的模式的建立: 模板 比较 决策 采购控制及措施: 控制方法 控制措施 釆购方式: 招投标 议标 紧急釆购 釆购流程和制度: 流程 制度 五、房地产企业项目的范围管理 项目范围界定的基准: 红线 空间 地下 周边及相邻 范围变更控制: 动因 后果 对策（红线范围变更、建筑面积、高度 設计变动.. …） 范围变更优化: 体积 空间 地下 如何优化 范围内的管理: 有关资料 动态变化 设计变更 空间平面地下的变化处理 建立挡案台賬 建立管控制度 六、房地产企业的风险管理 机遇和风险: 形势 未来判断 风险承受 风险分析 机遇 风险和收益的量化: 风险损失判断 收益予估判断 项目应用概率进行投资决策的量化分析: 国内及周边投资风险 未来投资风险 资本运作 动态分析 七、房地产项目的质量管理 质量管理的7项原则：图纸 规范 合格（合格材料 合格品 合格工程 ） 正规 (过程正规 施工正规) 验收过关 缺陷处理 合同要求 过程控制: 质保体糸 制度 责任心 检查严格 经验 技术水平 样板先行 职业素质与道德 质量成本的概念和分析: 质量与成本的关係 要质量降成本的措施 经验和教训: 事故处理 总结教训 下一步纠正措施 八、房地产项目的成本管理 房地产企业如何赢利: 土地成本 地段 项目优势 降低成本 高品质 品牌战略 严格管理 挖潜 项目决策 设計优化 合同 施工投资控制 成本权重比例: 基础 主体 安装 装饰 园林景观 其它相似项目比较 成本数据库参数比较 收支的重要性和关联性: 予算成本 实际成本 收入 损失 予控措施 品质: 售价的分析 市埸分析 本案亮点 品质保证措施 成本表: 成本分析 成本报告 成本予测 资金表: 分年资金需求表 销售资金回笼表 现金流量表 资金借贷表 九、房地长企业的沟通管理 下级沟通: 注重方式 注重效果 平行沟通: 注重协调 注重配合 项目经理的沟通 : 注重主导 注重支持 领导的沟通: 注重要点 绝不重复 外部沟通: 注重目的 注重攻关 内外联糸数据库: 各种有用人员的通迅数据库 沟通重点是人际交往和为人处事,一个人的性格往往决定一个人一生的命运。一个人的沟通能力决定一件事情的成败 ,攻关是房地产企业的重头戏 房地产工作流程 重点管理 弟四点: 抓节点进度和开发节奏 1、提高执行力,对计划节点严格督查,达不到甲方要