住宅价格表的制作.ppt

住宅价格表的制作 四大突破 NO.1 垂直系数（层差）模式研发 NO.2 提出“价格质检”工具 NO.3 公式提升到理论层面 NO.4 利用价格杆杠进行推售控制 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 目 标 快速、均衡、销售控制 合理的价位 定价方法取得发展商认同 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 销售总额折前×综合折扣 实收均价 = 总建筑面积 2种常用的方法 方法二、系数修正法 参数释义 均价—— 项目要实现的均价。 水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素； 垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。 实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。 销控系数——推售控制的调价系数。 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100 四大水平因素重要性 朝 向 水平系数各因素差幅取值参考 矩形模式的应用 矩形模式----案例 梯形模式的应用 梯形模式----案例 倒梯形模式的应用 倒梯形模式----案例 椭圆模式的应用 椭圆模式----案例 沙漏模式的应用 沙漏模式----案例 推售控制?出发点 前期选择面要广，快速回笼资金； 先投资---后自住，先低高素质单位---后中等素质单位； 前期推出少量特惠单位，制造抢购； 制定价格标杆，以比价效应突显其他单位的超值； 推售控制?单位搭配 价格杆杠－景观朝向差的单位用抛物线销控系数修正 价格杆杠－景观朝向优与中的单位用反抛物线销控系数修正 R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期） =（0.96×15%+0.98×85%) ×(0.99×10%+1-10%) ×(0.97×40%+1-40%) =0.977×0.999×0.988 ≈0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 步 骤 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 面积: 各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. 价格: 检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; 用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; 乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。 将标准层综合系数标于平面图上 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、推售控制（重点） 4、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 Exel应用 统计函数 SUM（） …………求和 AVERGE（） …………平均值 COUNT（） …………个数 COUNTIF（）…………满足某条件的个数 IF() …………条件函数 MAX（） ……