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第十章 房地产管理法规 王凌云 第一节 概述 一、房地产的概念 广义：包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。 狭义：仅指城市中具有商品房意义的房地产。 不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。 财产——财产的位置是不能移动——房地产所有权或不动产物权（占有、使用、收益、出售、馈赠、抵押、交换等处分的权利） 二、房地产法的概念 广义：是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律、法规、条例等的总称。 狭义：指国家立法机关，即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》。 与房地产有关的法律、法规 1.专门性法律 1986年6月25日制定通过，经过1988年12月29日、1998年8月29日、2004年8月28日修订的《土地管理法》。 1994年7月25日制定通过，2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》。 2007年3月16日制定通过的《物权法》。 2.相关性法律： 《城乡规划法》 3、行政法规 4、地方性法规 三、房地产法的调整对象 1.民事（商品）性质的房地产关系 平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系 2.行政性质的房地产关系 不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收以及行政调处有关纠纷等经济关系 四、房地产法的基本原则P253 促进房地产商品化原则 如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度 合理利用土地和保护耕地原则 珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策 国家扶持发展居民住宅原则 “国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” （《城市房地产管理法》第4条） 保护房地产权利人合法权益原则 二、城市房地产开发用地P254 （一）土地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 特征： ①土地使用权有偿出让是土地使用权转让的一种特殊形式 ②出让的标的是土地使用权，其范围仅限于国有土地使用权。 ③土地使用权出让方只能是国家 ④土地使用权出让是一种有偿行为 ⑤土地使用权的时间限制 　　（一）居住用地七十年；　　（二）工业用地五十年；　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；　　（五）综合或者其他用地五十年。 (二）土地使用权划拨P258 1、土地使用权划拨的概念 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2、土地使用权划拨的范围 　　（一）国家机关用地和军事用地；　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。 三、房地产开发原则P265 ⑴严格执行城市规划的原则 ⑵坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则 ⑶必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 房地产开发企业P266 房地产开发企业依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业 房地产开发企业的法律特征 是具有法人资格的经济实体 是以营利为目的的经营性企业 经营范围限于房地产开发和经营 房地产开发项目管理 房地产项目管理：人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验 收的全程管理。 包括：项目立项的管理；项目勘察、设计的管理；开发项目施工前的其他管理（房屋拆迁、工程建设项目报建）；开发项目的施工管理与竣工验收。 二、房地产转让P271 1、房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 2、房地产转让的条件 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 3、房地产不得转让的情形P271 （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关