估价业的市场发展及就业能力.ppt

估價業之市場發展及就業能力 長信不動產估價師事務所 劉 生 泉 估價師 民國97年12月24日 壹、臺灣地區不動產估價制度 一、立法過程 →民國77年3月，內政部研議並訂頒「改進土地估價制度長程計畫」 →民國77年11月擬定「土地估價師法」（草案初稿） →民國79年11月8日送立法院審議 →民國88年2月退回內政部重行檢討 →民國88年6月9日行政院將不動產估價師法草案送立法院審議 →民國89年9月19日三讀完成 →民國89年10月4日公佈施行 壹、臺灣地區不動產估價制度 二、各國估價師制度 英 國 → 十七世紀三十年代 日 本 → 1963年 韓 國 → 1974年 美 國 → 1991年 中國大陸 → 1993年 台 灣 → 2001年 貳、考試科目 不動產估價理論（包括高層建築估價） 民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規） 土地利用法規（包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規） 不動產投資 土地經濟學 不動產估價實務 參、估價師人數與開業現況 各縣市不動產估價師事務所統計表 肆、各專業人士開業人數統計表 伍、不動產估價業務現況 一、依法律規定須委託不動產估價之業務： 公開發行公司取得或處分資產處理準則 都市更新權利變換實施辦法 不動產證券化條例 大眾捷運系統聯合開發權益分配 市地重劃前後地價查估 強制執行法規範法拍估價 國有財產估價 各機關奉准報廢財產之估價 不動產估價業務現況 二、不動產估價師公會公告之服務範圍 金融機構不動產抵押擔保物之估價 公開發行公司不動產買賣交易之估價 法院民事執行處拍賣不動產之估價 法院民事糾紛有關土地分割、合併等之估價 都市更新權利變換前後不動產價值之估價 聯合開發有關政府、地主、投資者之權益價值估價 土地開發合建分配之權益價值估價 不動產估價業務現況 土地重劃前後地主權益價值估價 區段徵收地主分配抵價地估價 政府公共工程徵收地上改良物之估價 政府公共工程徵收農作改良物之估價 政府公共工程土地徵收之估價 不動產證券化之不動產開發價值之估價 各項工程造價或鄰房損害之不動產價值減損之估價 不動產估價業務現況 土地使用分區變更前後之價值差異估價 會計作業對不動產以最近日期重新估價 企業購併對不動產價值之估價 企業投資以不動產作價入股之估價 各級政府公有不動產標售、買賣之估價 移民國外有關之不動產價值之估價 不動產權利（地上權、抵押權等）之估價 其他土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價 陸、不動產估價師目前主要業務分析 金融機構不動產抵押擔保物之估價（15,000～20,000） 法院民事執行處拍賣不動產估價（3,000～6,000） 法院民事糾紛估價（40,000～60,000） 都市更新權利變換估價（200,000～400,000） 聯合開發權益價值估價（100,000～200,000） 土地重劃估價（150,000～250,000） 公共工程徵收地上改良物估價（100,000～300,000） 不動產證券化估價（300,000～500,000） 移民有關之估價（15,000～30,000） 財務會計準則公報第十號、第三十五號之估價（40,000～60,000） 柒、不動產估價從業人員應有的能力 一、學術能力 二、執行能力 厚實的理論基礎、專業的法律知識 豐富的市場資訊、嫺熟的實務經驗。 與不動產估價相關學科 地政學：相關不動產權利規定對不動產價值之影響 都市計畫學：相關土地使用計畫或分區管制規定對不動產價值之影響 建築學：相關建築法規、建築設計、施工估價規定對不動產價值之影響 區域科學：相關區城計畫或非都市土地使用管制規定對不動產價值之影響 經濟學：供需理論、貨幣供給、國民所得…等對不動產價值影響因素之認識與探討。 與不動產估價相關學科 社會學：人口成長、分布、組成與變遷等對不動產價值影響之認識與探討 統計學：以各種統計方法、分析總體地價或個體地價之變動 財務學：就投資、財務角度、分析不動產開發之可行性與對不動產價值之影響 地理學：自然地理、經濟地理、人文地理等對不動產價值影響因素之認識與探討 地質學：有關地質、土壤、地層、地盤等因素，影響土地利用強度之分析認識、及其對不動產價值之影響 其他：如法津學、行政學、政治學等，只要會影響到不動產價值者均為估價從業人員努力學習的學科  不動產估價從業人員應有的執行能力 交通能力 獨立作業 市調與統計分析 電腦操作 估價方法之基本認識 建築工程方法與材料之認識 其他 對估價從業人員的建議