上海业主主导型物业管理模式的探索与.pptVIP

* * 上海“业主主导型”物业管理模式的探索与实践 和谐社区沙龙（上海业伟业主咨询服务有限公司） 刘生敏 中国业主委员会网 QQ群：138914244 * * 刘生敏 Samuel Liu Senior Engineer, Registered Consulting Expert General Secretary, Harmonious Community Institute General Secretary, China Owners Organization Institute21savanture@ QQ：1005351299 * * 一、物业管理模式的类型 《物权法》第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 一、业主共同委托物业服务企业； 二、业主共同委托其他管理人； 三、业主或业主委员会实行自管。 * * 《北京市住宅区管理规约制定规范》5.2 物业管理方式： 按照《物权法》、《北京市物业管理办法》的规定，业主大会可以决定本物业管理区域内实行自行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托其他管理人管理。 * * 《北京市住宅区管理规约（示范文本）》 第二部分 物业管理方式 四、本物业管理区域内，实行下列第 种物业管理方式。 1．由全体业主自行管理； 2．全体业主依法选聘物业服务企业； 3．由全体业主依法选聘其他人管理； 4． 采取第1种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门；采用第2、3种物业管理方式的，双方依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。 《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，全体业主确定物业管理方式时，可以根据《住宅物业服务标准》（编号DB11/T 751-2010）选定相应的物业服务标准。 * * 《上海市住宅物业管理规定》 第四十七条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，并对下列事项作出决定： （一）自行管理的执行机构； （二）自行管理的内容、标准、费用和期限； （三）聘请专业机构的方案； （四）其他有关自行管理的内容。 电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。 业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。 业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。 * * 二、上海“业主主导型物业管理模式”的特点 1、小区银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印； 2、小区财务独立核算，实行年度审计； 3、物业服务费实行部分包干、部分按实结算的收费模式，逐步实行全面按实结算的酬金制； 4、实行履约保证金制度； 5、实行第三方参与监管制度； 6、通过市场竞争方式产生物业服务企业； 7、业主大会、业主委员会组织机构完善，职责分明。 * * 实践案例： 杨浦区三湘世纪花城 杨浦区雍景苑（新江湾城、上海梦想） 闸北区越秀苑 徐汇区鑫城苑 松江区荣盛名邸小区 静安区三和花园 * * 三、推广实践中出现的问题与对策 1、定期评估监督工作尚未得到实行； 几个实践小区均没有做好定期物业服务评估的工作，业主与物业服务企业矛盾依然存在。 2、第三方参与监管的资金保证无法落实； 主要是业主的物业管理义务不清楚，不认为业主大会业主委员会本身需要资金支持。 3、物业费的本质属性认识不足； 业主误认为物业费是物业公司收取的，不是业主委员会的，不属于业主。物业费本质属于分摊费用，物业公司属于代收代付。 4、主管部门和社会支持不够。 政府部门普遍对酬金制或者按实结算有抵制，对于业主大会主导物业管理有抵触情绪，侵害业主的物权。 * * 四、各地不同物业管理模式的规定，以北京和上海为例比较。 附件：《关于构建和谐社区的思考》《北京和上海物业管理新规定对比分析》 * * 北京和上海物管立法制订过程比较 《北京市物业管理办法》 民间参与立法 突出业主自治 细化操作方法 建立评估监理 《上海市住宅物业管理规定》 政府立法弊端 两次征询倒退 多头管理依旧 政府负担增加 * * 结论： 业主是物业管理的主体； 业主大会是物业管理的决策机构； 业主委员会是物业