不动产相邻关系.pptVIP

16.1 不动产相邻关系 1、概念 相邻近的不动产的所有人或使用人在行使其所有权或使用权时依法发生的给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 2、特征 1）依据法律规定产生 2）在两个相邻的不动产权利人之间发生 3）相邻关系的内容因实际情况而不同 4）其客体是不动产权利所体现的利益 16.1 不动产相邻关系 3、相邻关系与地役权的区别 1）成立要件不同：相邻关系是法定的，而地役权是约定的。 2）相邻关系是所有权的扩张，而地役权是一种独立物权。 3）限制程度和有偿性不同：相邻关系是对于所有权的最低限制，是无偿的；地役权对于所有人的限制较大，是有偿的。 16.2 相邻关系的分类 一、土地相邻关系 1、因通行产生的相邻关系 2、因用水排水产生的相邻关系 3、因建造、修缮建筑物及管线铺设产生的相邻关系 4、因采光、通风、日照等产生的相邻关系 5、因音响、噪声、振动、光、电磁波及其他污染等问题产生的相邻关系 6、相邻竹木归属及越界关系 相邻土地通行关系 1、一般的相邻土地通行关系 1）土地属于“袋地”或者“准袋地” 2）须为使用土地所必须 3）须非土地使用权人的任意行为所致 土地使用权人有权通行相邻一方的土地，但应选择对周围地损害最小的方式通行，因通行给他人带来的损害应当给予适当补偿。 2、特别的相邻土地通行关系 1）土地属于“袋地”或者“准袋地” 2）须为使用土地所必须 3）须因土地使用权一部分让与或者分割而产生 土地使用权人有权通行相邻一方的土地，因通行给土地转让方或分割土地使用权一方带来的损害不必进行补偿。 16.2 相邻关系的分类 二、建筑物相邻关系 （一）建筑物相邻关系的种类 1、区分建筑物之相邻关系 2、相邻建筑物之相邻关系 3、建筑物与相邻土地之间的相邻关系 （二）建筑物相邻关系的内容 1、相邻使用关系和相邻防险关系 2、不得违反共同利益（如区分所有人对专有部分的不当毁损行为以及未依建筑物用途的使用行为的禁止） 3、不可量物侵害关系（包括相邻采光、日照、通风、噪音、震动、恶臭等） 不可量物侵害 不可量物的范围：噪音、震动、热气、臭气、电磁辐射等 不可量物侵害的判断标准 1、是否超出一般人的容忍限度； 2、被侵害利益的性质；公共利益更应受到保护 3、侵害的程度以及侵害回避的可能性 4、侵害行为的违法性 16.3 处理相邻关系的原则 1、按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（物权法第84条） 2、法律、法规有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。（物权法第85条） 3、依法给予补偿 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。（物权法第92条） 4、不动产相邻一方因为他方使用其不动产所给自己造成的不便，负有一定程度的容忍义务，但对超过忍受限度的重大侵害，一方享有妨害排除和损害赔偿请求权。 相邻关系案例 张某与王某是同镇居民，1994年镇中心小学盖了新校舍，准备出售原校舍。张某与王某商量后共同出资购买了小学的八间房屋，张某准备开商店，挑了临街的4间房，王某准备开修理厂，挑了靠里的4间房，双方对房屋进行了分割并办理了产权登记。一年后，王某病故，其子继承了房屋，但由于不会修理，无法开修理店。而张某因故没有开商店，去城里打工，后来把房子卖给了同村的周某。 现周某不同意小王从其院子里通过，而小王又无其他出路，周某因此要求其每年付500元补偿费。 相邻环保关系纠纷案例 星河房地产公司在邻近铁路的地方修建了居住小区，在销售时，开发商作出了说明。业主入住后发现每天凌晨4点左右都有火车经过，而且都要鸣笛，噪音高达100分贝，远远超过了居住区的标准。居民要求火车经过不鸣笛，但是铁路部门答复该路段按照规定必须鸣笛。 居民起诉，要求铁路消除噪音污染，同时要求开放商退房。 建筑越界相邻纠纷案例 村民张甲为了儿子张乙结婚，而在自己宅基地旁为儿子申请了宅基地，并盖了三间房屋。为了让儿子房屋宽敞一些，张甲让儿子的房屋占了自己一米的宅基地。后张甲张乙均进城居住，把房屋分别卖给了杨某和李某，卖房时向两人说明了占用一米宅基地的情况，当时杨李二人没有在意，后来二人反目，为了一米宅基地打起了官司。 * *