关于我州城市住宅区物业管理情况的调研报告.docVIP

关于我州城市住宅区物业管理情况的调研报告 为进一步推动我州城市住宅区物业管理工作的顺利开展，今年3月-5月，州政协组织部分政协委员，会同州住建局，就全州城市住宅区物业管理情况进行了专题调研。形成报告如下： 一、基本情况 我州物业管理起步较早。20**年，先于国家和省制定了《XX州城市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）。20**年出台了《XX州城市住宅区物业管理条例实施办法》，在这之后新建的住宅小区大多数实行了物业管理。 目前全州共有规模（2.5万平方米）以上的住宅小区793个，总面积5300余万平方米。其中，实行了物业管理和前期物业管理的小区322个，面积1700余万平方米，占32%，高于全省25%的平均水平；由原产权单位管理、业主自管、社区代管的准物业管理面积740余万平方米，约占14%。全州具备资质的物业管理企业共有180家，从业人员3673人。其中：二级资质1家，三级资质129家，暂定级的50家。这些企业可分为两类：一类是独立核算，自负盈亏，具有独立法人资格;另一类是房地产开发企业的子公司或分公司，盈亏均由开发企业负责。全州各县市物业服务收费均实行政府指导价，每月每平方米在0.50元――1.00元之间，个别达到1.50元。在已实行物业管理的住宅小区中成立业主委员会的有235个，占73%。全州物业维修资金缴存总额达到3.6亿元，使用0.19亿元，使用率为5.3%。 近年来,州委州政府高度重视城市住宅区物业管理工作，各县市也不断加大工作力度，均将其纳入社会管理创新的实践中。XX市全面规划城市住宅区物业管理，积极推进准物业全覆盖工程；XX县采取管理职能下沉，壮大社区力量指导物业管理；XX市将物业管理与城市管理合并进行综合执法等方式方法，都取得了明显的成效。 经过10年的努力，全州物管企业的品牌、形象意识和广大业主的参与意识有所增强。在省、州物业管理达标创优活动中，荣获“吉林省示范物业管理住宅小区”2个、“吉林省优秀物业管理住宅小区”22个，“全州优秀物业管理住宅小区”54个，物业管理工作逐步向规范化迈进。 二、存在的问题 （一）监管机制有待进一步完善。一是对城市住宅区建设在立项时监管不利，审批不严，有法不依。“先上车，后买票”，边建设边补手续，开发建设了一些达不到规划标准的住宅小区，不利于物管企业的规模经营。二是对住宅区建设监管不力，伪劣材料被大量使用于住宅区共用设施上，许多住宅区公用设施刚过保修期就需全盘更换，为以后实施物业管理埋下了隐患。三是政府物业监管职能分散，执法合力不够。物业管理工作涉及规划、建设、城管、房产、物价、工商、税务、公安、街道、供水、供电、供热、环卫、电信、有线电视、通讯等近20个部门和单位，有利争着管，没利无人管，执法力度和效果严重削弱。据了解，十年来，全州竟无一按《条例》罚则被处罚的案例。 （二）规避《条例》现象严重。由于《条例》早于国家和省的相关法规出台，存在着有些规定过粗，可操作性不强，管理职能权责不清，个别规定脱离物管工作实际等问题，《条例》刚性差，满足不了物业管理工作的需要。 一是一些开发商在出售房屋时极力避免签订“前期物业管理协议”，即使签订协议也利用《条例》规定过粗的漏洞把管理方的责任和义务简单化，致使《条例》规定的有关前期物业管理必须具备和提供的服务落实不了，源头把关措施被规避。二是由于前期物业管理大部分由开发商的子公司或分公司承担，他们在接管物业时不验收，即便有验收也是走过场，成了开发商的代言人。综合验收时，因为政府监管部门实行“分头验收”，验收执法也往往被开发商各个击破，查验工作措施被规避。三是《条例》规定，小区入住率达到一定比例，必须成立业主委员会，由业主委员会选聘物管企业进行物业管理，前期物业管理即告结束。但目前多数小区前期物业管理都超过保修期，其目的就是为了逃避维修责任。等保修期一过，基础设施开始出现质量问题，各类纠纷相继出现，便退出管理，留下的是一个烂滩子。而那些专业的物管公司却因为基础设施维修投入过大、收费标准难以提高、收费困难而不愿接手，一旦接手，业主就将本应由开发企业负责的遗留问题，强加在物管企业头上，物管企业代人受过，在实施物业管理过程中困难重重。据统计，在各类纠纷中，近80 %的矛盾源于开发建设遗留问题。主要表现在设计变更导致业主权益受损；房屋建筑和附属设备质量差达不到设计使用年限；配套项目缺项甩项；地下车库、配套设施权属不清，产权不明等。 （三）物管企业生存难。 1、相关优惠政策得不到落实。《吉林省物业管理办法》第44条规定“居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取”， 第45条规定“供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用，在向最终用