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新龙岗商业中心策划报告 汇报思路 龙岗市场总势： 卫星城规划使得龙岗商业蓬勃发展。 大型零售商业纷纷出兵关外 住宅商业裙楼势头迅猛 临街商铺销售经营两旺 旺销的背后隐藏着怎样的危机？ 片区市场情况： 大型商服物业（百货、超市） 临街商铺以及住宅裙楼 专业市场 大型商服物业分析 各大商服物业业主回报方式 结论一： 商场的经营管理水平与商场的经营状况直接相关。万佳百货。 本区域居民对商场的品牌有一定的选择性，但还处在初级阶段。 商场的位置对商业经营非常重要，但不是决定性因素。 与市区的大型商场相比，商场的覆盖面放大。 龙岗小商业情况分析： 结论二： 街铺是本区域商业经营最主要的形式，按类型分可分为：临街街铺和住宅群楼地铺。 它们的租金水平通常反映该地段商业发展水平。 龙岗客户购买商铺投资的概念相当主动。 本项目所处地段商业价值尚未完全体现。 结论三： 龙岗专业市场业态主要以建材、装修为主。 中低档家私专业卖场基本集中在深惠路沿线。 集银皮革市场的成功销售为开拓其他业态创出先河。 相对以上环节 基础建材 → 装修材料 → 家居装修 → ？？ → 家私家具→？？？ 可参考业态： 家居装饰专卖：布艺、专业橱柜、玻璃陶瓷饰品、画艺等； 家用电器专卖：仅有铭可达一家，其余均分散。 现阶段在售商业项目： 2003年上半年可能启动商业项目： 新鸿花园·俪景鸿都 新鸿花园·俪景鸿都位于龙翔大道东南侧，鸿基地产的二期项目； 占地面积31367平方米，总建筑面积87828平方米。 其群楼都是沿街商铺，估计商铺总面积达1万平方米， 目前其售楼处已建好，销售人员已进场接受咨询， 预计其商铺将于12月底前开始销售， 据了解，俪景鸿都沿龙翔大道铺位的售价在2万元/平方米。 2003年上半年可能启动商业项目： 吉祥来花园裙楼 吉祥来花园位于吉祥路与深惠路交汇处； 该项目即将封顶，售楼处已在建设中，临时售楼处已开始接受咨询； 其群楼商业（包括二楼）面积达8000平米左右； 预计将于明年1月正式开始销售，可销售面积在4000平米左右。 群楼二楼整体出租，已规划成购书中心，一楼商业划分成街铺销售。 2003年上半年可能启动商业项目： 福临商业城 福临商业城位于深惠公路龙岗镇镇政府旁； 该项目1-4层为商业面积，总商业建筑面积达5万平方米； 目前已即将封顶，预计最早明年初开始销售； 该项目邻近深惠公路交通方便，有做大型商场的潜质。 市场总体描述： 商业现有规模偏小，除万佳外等零售商场都比较小，缺乏大型购物商场。 商业网点布局仍处于盲目自发状态，比较零散，沿交通干线发展，进深发展不够。 大多商业空间环境不理想，缺乏停车空间，缺乏公共活动空间和绿化环境。 商业发展历史短，整体水平有待提高，在整体规划以及经营管理水平方面需要集中力量。 本项目基本数据： 总用地面积：25455.7平方米 容积率：1.59 总建筑面积：40884.7平方米 其中：一号楼建筑面积：18484.7平方米 二号楼建筑面积：22400平方米 覆盖率：42% 停车位：200辆 项目四至： 本项目位于龙城大道和龙平路交界处东北方向； 南面是在建阳光广场，主要为住宅，裙楼包括临街商铺和一条内庭步行商业街； 东面楚丰广场正在招商； 项目地块北面为竹雅名居住宅用地，但紧邻本项目地块公寓楼底层改为商铺，正在内部认购。 项目西面为龙城大道。 项目周边道路分析： 优势……S： 地段：项目位于龙城路和龙岗镇老街所在主干道龙平路的交汇处，可以起到联系中心城和龙岗镇老街的作用，有一定商业价值。 人流基础：周边在建和规划中住宅小区较多，商业人流保证。 规模：两栋商业大楼可以联动，规模仅次于世贸中心 。 项目特色：外观优雅现代，具有标志性 。 硬件条件：大型广场，绿化率条件，空间开阔，充足停车位。 劣势……W： 价值体现：所在区域目前商业发展刚刚启动，商业价值未能完全体现 环境：周边商业影响（负面）——楚丰广场目前招商情况 市场认可：此地段的商业价值认可度不高 联动：和其他商圈（万佳、老街）的联系比较薄弱 机会……O： 品牌经营：世贸中心引进万佳百货，品牌经营公司管理有成功模式在先，市场反应良好。 大型零售：关内大型零售商业在关外网点建设都在启动阶段，引进渠道畅通。 卫星城推广：龙岗政府大力推广卫星城规划，舆论以及推广背景理想 。 周边发展：楚丰广场 、阳光广场等均有大型商业面积，小区域商业规模逐渐形成。 威胁……T： 客户层面：龙岗客户层面仍处于需要引导的阶段，品牌推广有难度。 竞争态势：市场竞争激烈，深惠路商业明年上半年推出，整体供应量很大。 经营公司：经营公司不确定，前景不