房地产开发技术经济评价与测算研究.ppt

临界点分析 定义: 此分析是测算一个或者多个不确定性因素变化时,房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值,并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度.不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法. 一般可进行临界点分析的因素有: 1.最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率； 2.最高土地取得价格； 3.最高工程费用 敏感因素 基本方案结果 临界点计算 内部收益率（%） 23.8 期望值 20 开发投资额（万元） 13056 最高值 13659 售房价格（元/平米) 3511 最低值 3350 土地费用（万元） 3750 最高值 1374 租房价格（元/年 平米) 1252 最高值 1775 售房面积（平米) 47581 最低值 42748 案例 临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下,投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。 假定投资方期望的内部收益率为20%。在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万无；平均售房价格的临界点为每平方米3350元；土地费用临界点为1775万元，增加523万无；售记面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。 THE ENDTHANK YOU * * * 房地产开发 经济评价专题研究 前期数据整理 财务评价 敏感性分析 临界点分析 不确定综合分析 测算思路 清偿能力 资金平衡能力 财务负债能力 盈利能力 项目风险分析 前期数据整理 土地费用：主要指土地出让权和征地拆迁所发生的一系列补偿安置和管理费用。 前期费：指勘设、监水文、地质用及“七通一平”费用。 基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。切记，此基础设施建设费（小市政）与房地产基本地价中的基础设施建设费（大市政）不是同一个概念，此费用按实估算。 建筑安装费：包括建筑工程费、设备采购费及安装工程费用，此费用可用单位面积估算法或其它方法。 公共配套设施建设费：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公共设施）的建设费用，包括居委员会幼儿园、派出所、托儿所、公共厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。 开发间接费：指开发现场组织管理所发生的各项费用。 管理费：指房地产企业的管理部门组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。 财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要有资金利息、金融机构手续费、 代理费等。 销售费用 各种税费 其他费用 不可预见费 投资与成本费用估算 开发建设投资包括: 案例指标 项目 面积(㎡) 计算标准(万元) 合计(万元) 1.土地估算 35 150 5250 2.前期工程费用 23000 0.022 506 3.基础设施建设费 　 　 　 3.1供水,电,气,排污工程 23000 0.012 276 3.2小区绿化,道路工程 6900 0.03 207 4.建筑安装工程费 67000 0.1 6700 5.公共配套设施费(游泳池) 　 　 150 6.管理费用(=总销售额*2%) 0.02 　 431.2528 7.财务费用(=贷款额*8%) 　 　 706.8124656 8.营业费用(=总销售额*3%) 　 　 646.8792 9.不可预见费 　 　 500 合计 　 　 15373.94447 平均成本 　 　 0.229461858 主要列项参照上页，右边各列项根据个项目的不同会有所不同，这里只是作为样本 应制定切实可行的租售计划（包括出售、出租、自营），出具相应的销售计划表。 租售计划内容：拟租售房地产类型、时间和相应数量、租售价格、租售收入及收款方式。 项目收入主要包括：销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。 收入估算和资金筹措 开发项目收入估算: 资金筹措: 房地产资金筹措来源主要包括三个方面：资本金（即自有资金）、预租售收入及借贷资金。 在进行经济评估时，应按期编制四个表格：销售收入、经营租金（即二税一费）及附加估算表；租金收入、经营税金及附加估算表；自营收入、经营税金及附加估算表；投资计划与资金筹措表。 在经济评估时，应出具税费率表 收入估算 项目 建筑面积(㎡) 单价(元/㎡) 总价(万元) 住宅 小区商业 车库 合计 项目 2008年第4季度 2009年第1季度 … … 销售比例 10% 20% … … 销售面积 销售额 销售进度估算表: 销售收入估算表: 按照实际