国内机构的运营现状.doc

退休社区运营之道：做好前期规划，切勿盲从 民政部2014年6月17日印发的《2013年社会服务发展统计报告》显示，截至2013年底，我国60岁及以上老年人口有20243万人，占总人口的14.9%。其中，65岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。不断加速的老龄化在给中国社会带来严峻挑战的同时，也为养老产业迎来了无限商机，继上海“亲和源”、武汉合众优年这些最早投入退休社区的企业之后，平安、泰康、国寿保险公司、万科、绿城等房产巨头也纷纷涉足该领域。 目前国内退休社区的运营模式主要有销售制、会员制、租赁式和险资背景推行的保险+实物型模式。 会员制持续照料退休社区——上海“亲和源”(Membership CCRC, Cherish Yearn) 作为持续照料退休社区在中国最早的实践者之一，上海“亲和源”创立了中国第一家会员制养老社区。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，可接纳的入住会员总量为1600位左右，目前基本住满。其会员制模式具体分为A卡，B卡和C卡三种形式，具体的说，购买A卡用户可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，A卡有效期与房屋土地的使用年限相同，且不记名，可继承，可转让；B卡则是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费；C卡则提供产权，但数量较少。 上海“亲和源”这一在中国的成功案例在创立之初也曾因缺乏前期规划而遇挫。据《中国连锁》杂志报道，“亲和源”董事长奚志勇在并没有一套成熟方案的前提下筹划养老项目，计划先做房地产，赚了钱以后再做养老。因此，他在海南、黄山、青岛等地都有房地产项目。奚志勇本以为，用2个亿的现金撬动6个亿的项目问题不大，但事实证明他太乐观了，鉴于其民办非公企业的性质，土地无法抵押，银行不能提供贷款。后来，他们卖掉了外地的房地产项目，才保证了亲和源养老项目的资金供应。 在运营中，从2007年“亲和源”上海养老社区建成到2008年，其住户数量一直很少。真正给亲和源带来突破的是09年5月国务院批复的政策，同意上海南汇和浦东两区合并，这对选址于南汇的亲和源养老社区是利好，其所处康桥板块的房价从每平方米不足1万元迅速飙升至2万元左右。最初会员费的定价大致相当于周边房价的七折，这样一来，变成了不足周边房价的一半，这使得亲和源的房价显得不那么昂贵，由此吸引了更多的客群。由此可见，亲和源的成功在一定程度上依赖于特殊时期的特殊政策，因此，投资者需要注意，不能盲目效仿亲和源模式。 “亲和源”值得借鉴之处在于它有相对清晰的目标人群定位和品牌概念。在接受《财智对话》时，奚志勇称“亲和源”的目标人群需具备两个条件：一，每月退休工资超过8000元的夫妇，他们有入住持续照料退休社区的经济基础；二，需要有比较高的文化学历，因为这些人比较容易接受持续照料退休社区这种在国内还较新的养老模式，因此，“亲和源”在选址时会挑选人均GDP超过8000美金的，同时有较多大学城的城市。由此看来，“亲和源”在运营持续照料退休社区时对这一行业本身是有所了解的，其目标人群的定位明确且合理。 在对品牌进行定位时，“亲和源”强调其作为企业的社会责任和对老人群体进行终身养老的保障，也突出了“快乐养老”的特色，这也是“亲和源”模式能够成功的一大原因。 传统的养老保险和养老社区相结合的模式——合众优年 (Insurance Product + Retirement Community, Union Life) 合众优年生活持续健康退休社区是合众人寿保险在国内推出的第一家将养老保险和养老社区相结合的持续照料退休社区（“实物对接”保险计划）。它全面引进了美国成熟的CCRC模式并聘请了美国专业退休社区团队进行管理。该保险计划具体包括“乐享优年”，“颐享优年”，“优年世家”三种产品。“乐享优年”对应的保障是70周岁以后可在养老社区居住十年；“颐享优年”则对应的是70周岁以后可在养老社区居住终身，而“优年世家”对应的保障是55周岁可以保证入住健康活跃老人社区、可自住可迁移可投资，一次缴纳保险费，可享受70年长期居住权，并且用现在的价格锁定未来的租金，房型上也有多种选择，拥有转租等多项权益。入住费用分为房屋租金和养老服务费用。房屋租金由客户购买的相应保险产品项下的保险金进行支付，养老服务费用由客户向社区养老服务机构直接缴纳。另外，入住期间，客户还需缴纳一定金额的医疗保证金。同时，水、电、网等公共事业收费也需由客户自行缴纳。 合众优年一期总共有2005套住房，能够容纳大约3000位老人入住。未来，它的规模将会进一步扩大，其规划是建设用地规模2400亩，建筑总面积160万平方米，投资规模约100亿元的社区，预计在2020年建成。然而据称合众优