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浅议我国不动产登记行为的性质 　　根据物权公示原则，不动产登记是行为人取得物权或以此对抗第三人的法律行为，在不动产登记的过程中，可能出现真正权利人与登记薄权利人不一致的情况，这时就需要真正权利人向登记机构提出“更正登记”“异议登记”。但如果登记机构在真正权利人“有证据证明登记确有错误的”时拒绝更正，申请人(即真正权利人)应提起何种类型的诉讼?另外，在我国，异议登记实际上是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段，但在异议登记后，当事人应该向法院提起民事之诉还是行政之诉?想要回应这些问题，就需考察不动产登记行为性质。 　　一、不动产登记行为性质的意义及相关法律 　　如前所述，不动产登记行为的性质对于申请人选择的诉讼类型至关重要。除此之外，不动产登记行为的性质，还决定了法院适用的实体法律和程序法律，以及登记机构损害赔偿的性质:是民事责任还是国家赔偿责任。而不同性质的责任，又有其不同的构成要件、赔偿范围、赔偿额度。总之，厘清民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，对妥善化解涉不动产登记及权属纠纷、保护当事人的合法权利具有重要的现实意义。当前我国与不动产登记相关的法律、行政法规有《物权法》《不动产登记暂行条例》等;司法解释有《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(以下简称《房屋登记案件规定》)以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法司法解释(一)》)等;部门规章有《不动产登记暂行条例实施细则》《房屋登记办法》《土地登记办法》等。可以看出，目前我国已经建立起了一套比较完善的不动产登记制度的法律体系。但遗憾的是，处于较高效力位阶的《物权法》及《不动产登记暂行条例》，均未明确界定不动产登记的性质。最高人民法院出台的《房屋登记案件规定》和《物权法司法解释(一)》则从案件受理的角度，对不动产登记行为的性质做了一定程度的界定。尤其是在《物权法司法解释(一)》的相关规定及其理解与适用中，认为“不动产登记在性质上具有复合性”，从而对不动产登记行为的性质做了较为清晰的阐述。但即便在最高院已有了明确的规定，我们也有必要去反思学者们的理论探讨，从而加深对不动产登记行为的“复合性”的理解。 　　二、有关不动产登记行为性质的争议 　　在审判实践中，存在许多因涉及不动产登记而产生民事与行政交叉的情形，行政诉讼和民事诉讼二者审查的重点不一，这使得一些不动产登记纠纷的案件审判结果迥异，削弱了司法审判的权威性。为了厘清法院判决的思路，确认不动产登记行为的性质是关键，以下是学界对不动产登记行为性质的三种看法，笔者将分别对其作出评析。 　　(一)不动产登记行为是行政行为 　　此看法为学界和实务界的通说，根据的是不动产登记行为的表现形式。行政行为的构成要件有三: 　　1.行政行为是行政主体所作出的行为。虽然不动产登记行为是由申请人申请而启动，但作出不动产登记行为的是登记机关，也只有经过登记机关的登记，不动产权利人提出的物权变更申请才可以生效。不动产登记机关按照我国法律规定包括:土地行政管理机构、房产行政管理机构、草原行政管理机构等，属行政主体无疑，符合行政行为的主体要素。 　　2.行政行为是行政主体行使行政职权、履行行政职责的行为。登记机关根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》赋予的职责行使对不动产物权变动的审查和登记，法律赋予登记机关审核申请人提交的材料并在材料符合规定的情况下进行不动产登记的权力和职责，符合行政行为的职责要素。 　　3.行政行为是具有法律意义的行为。不动产登记行为使不动产物权的变更得到公示，为不动产物权提供公信力，我国实行的是公示要件主义，公示是不动产物权变更的构成要件，仅仅是双方当事人基于物权变动的合意并不能引起不动产物权的变动，只有经过登记机关的登记，不动产物权才发生变动，因此不动产登记行为具有法律意义，符合行政行为的法律要素。 　　另外，从登记行为的目的而言，设立不动产登记行为是为了方便国家管理不动产市场，保障税收及保护耕地，是公权力为了便捷其行使而强行介入私权领域，不动产登记的过程就是公权力行使的过程，不动产登记行为自然属于行政行为。 　　有反对者提出，登记和交付同属于物权变动的公示方法，动产以交付为公示，不动产以登记为公示，动产的交付是毫无疑问的民事行为，而若将与之并列的不动产登记归入行政行为，未免不伦不类。然而这种说法忽略了在不动产登记的过程中有行政机关的介入，行使的是公权力，以公权力为凭依进行公示，而动产的交付仅有双方当事人的参与，是完全的私权领域，贯彻意思自治原则，仅凭二者同属物权变动的公示方法就认为二者应当性质一致未免有失偏颇。 　　(二)不动产登记行为是民事行为