x道路项目可行性研究报告初稿(银行)2.doc

XX路项目（暂定名）可行性研究报告 一、项目总论 1.1项目背景 1.1.1 项目名称 本次进行可行性研究的项目名称为：XX路项目（暂定名） 1.1.2 开发公司 本项目的开发公司为：XX(XX)置业发展有限公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位为： 1.1.4 研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： ⑴ 《概念性规划设计方案》 ⑵ 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部 2000年9月18日发布） ⑶ 国家及XX市经济建设的方针、政策和城市规划。 1.1.5 项目建设规模和内容 本项目总用地面积为xxxx㎡，总建筑面积为xxxx㎡,规划建设为单体别墅、双拼别墅、联排别墅，叠拼别墅；度假村、疗养院、酒店、会议中心、国际学校、商业、服务中心、组团配套服务中心。 主要规划技术指标： ⑴ 主体建筑物使用性质：住宅/酒店/学校； ⑵ 用地面积：1527919㎡ （含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带），其中别墅开发区用地801715㎡；配套学校区用地43242㎡；服务中心区用地42355㎡；酒店度假区用地152754㎡；别墅区外景观绿化用地428024㎡（含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带）；别墅区外道路用地59829㎡。 ⑶ 建筑面积：346687㎡，其中别墅区面积290687㎡（含别墅面积277687㎡、会所面积10000㎡、幼儿园面积3000㎡）；学校面积6000㎡；服务中心面积20000㎡；酒店度假面积30000㎡。 ⑷ 建筑容积率：0.36 。 1.1.6 项目开发手续（略） 1.2可行性研究结论 1.2.1市场预测 国内宏观经济形势看好，我国经济运行已经平稳进入新一轮景气循环的扩张期。 XX市的经济景气度正处于上升阶段, 经济结构继续调整优化，经济运行质量进一步提高。人均GDP 达到27392元，比上年增长11.6%。 XX市经济的持续高速发展及新的城市发展战略使房地产开发处于良好时机。 房地产市场进入2004年之后驶入快车道，处在加速发展阶段，销售价格持续稳步上升。 目前别墅逐渐成为市场上的热点，此时入市是一个绝好的时机。 本项目拥有优越的区位及自然地理环境，景观优势突出，是理想的别墅、Twonhouse等高尚住宅类用地。 1.2.2 项目建设期 本项目建设期为 5年，分期滚动开发。 1.2.3 投资估算和资金筹措 XX路项目的总投资估算约为191591万元，在建设期5年内分四期投入。 本项目开发投资的资金来源包括两个渠道：一是企业自有资金67057万元 ，二是对外融资124534万元。 1.2.4 项目综合评价结论 XX路项目的开发商成本利润率为30.55%，自有资金利润率为77.06%，税前财务内部收益率为49.9%，税后财务内部收益率为31.1%。本项目的财务内部收益率高于行业平均利润率，并且具有较强的风险抵抗能力，因此在经济上是可行的。 XX路项目开发时机良好，目前全国经济发展形势良好、XX市正处于经济景气度上升期、新的城市发展战略给房地产开发带来了新的契机，且项目自身拥有的优越区位、自然地理环境及景观优势突出、市场定位准确、开发周期短、投资回报率高等优势，如能抓紧时间，尽快推出，以独特的设计以及有效的市场营销占领市场份额，发挥出其地区优势，定会赢得良好的市场回报。 二、项目投资环境和市场研究 2.1市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 1、国内经济总体发展态势 中国改革开放以后的20多年里，国民经济一直保持了高速增长, 1998～2003年间经济增长率为7.5%左右，属全球最高之列。2004年国内生产总值为13.65万亿元,成为世界第六大经济体。这是自亚洲金融危机以来，中国经济增长率首次连续三年维持在8%以上。这一结果表明，我国政府持续实施多年的扩大内需的宏观调控政策开始取得显著成效，中国经济增长的内生动力明显增强，我国经济运行已经平稳进入新一轮景气循环的扩张期。 【1993年～2004年全国GDP发展走势图】 2、国内经济运行主要特点 ⑴ 经济增速创新高。 2004年全年国内生产总值达到13.65万亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%，比2003年增加0.4个百分点，为1997年以来增长最快的年份。按现行汇率计算，2004年国内生产总值相当于1.6万多亿美元，我国经济已经结束1997年亚洲金融危机爆发以来的调整恢复期，正进入一个新的快速增长期。 ⑵ 固定资产投资成为经济增长最主要拉动因素。 2004年全社会固定资产投资达70072.71亿元，同比增长25.8