中国房地产发展历程技术分析.docx

中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段 (1978至1991年)? 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。? 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。? 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。? 1982年国务院在四个城市进行售房试点。? 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。? 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 ?1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。? 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。? 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。?? 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段 (1992至1997年)? 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。????? 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。? 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。? ??1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。?? 第三阶段：相对稳定协调发展阶段 (1998至2003年)? 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。?? ??1998?里程碑? ??5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。? ??7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系被确定为基本方向。 ??10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。? 央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。? 评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。????? 1999?-?2003?白银年代????? 1999年末班车? ??3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。? 4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。? 9月，各地陆续停止福利分房。社会映像：结婚率大增。? 10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。?? 2000年 零售时代? ? 1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。? ? 3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。? 4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50元／月·平方米。?国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明确规定。? 12月12