某城中村改造项目可行性研究报告分析报告书.doc

XX·XX地标 可 行 性 分 析 报 告 河南XX置业有限公司 2011年6月  “XX·XX地标”项目可行性分析报告 ——提纲 第一章 总论 报告编制目的 建设背景（城市建设趋势、发展趋势） 项目建设开发意义 关于城中村改造 项目建设与城市形象（改善民生、提升城市的品位） 项目建设对柘城城中村改造的意义与示范作用 第二章 项目市场分析及结论 一、 柘城总体概况 二、 柘城经济发展概况 三、 柘城房地产市场分析 四、 柘城房地产市场特点分析 第三章 项目地块特征分析 一、 地块价值分析 （地块基本情况、交通条件分析、周边配套分析、 区域规划分析、分析结论） 二、 地块资源分析与评价 三、 项目SWOT分析 第四章 项目整体定位 项目建设规模 项目总体定位 项目价格及策略 第五章 项目开发建设规划 一、 项目开发进度计划表 二、 项目分期开发面积计划 三、 项目总体规划 四、 项目社区规划 五、 项目开发经营策略 第六章 项目目标客户群分析 一、 目标客户描述与分析 二、 客户结构及购买力分析 第七章 项目定位分析与定位 一、 定位分析与评价 二、 项目产品定位描述 三、 商业配套 第八章 项目开发运营计划 一、 地块拆迁安置办法 二、 拆迁安置基本原则 三、 拆迁对象范围及面积 四、 拆迁安置方案 五、 拆迁安置工作实施及组织（人员、资金、时间表） 六、 需要政府相关部门支持的工作 第九章 项目经济及社会效益分析 一、 项目投资估算与融资方案评估 二、 财务基础数据的确定 第十章 结论 “XX·XX地标”项目可行性分析报告 第一章 总论 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该项目地块的市场价值进行合理的评估； 2、对项目的可行性与开发商经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议； 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式； 4、对项目进行投资分析和风险分析； 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、建设背景 柘城县位于商丘市西南，总面积1048平方公里，耕地106万亩，管辖7镇14个乡494个行政村，总人口95.3万人。 城建破冰，深挖国有土地利用潜力 盘活存量土地是节约集约用地的核心。近年来，商丘市柘城县县政府围绕“城建破冰、楼宇推动”的发展战略，把盘活挖潜存量建设用地作为节约集约用地的核心来抓，在旧城改造上狠下功夫。2006年以来，全县大力实施旧城改造项目，改造面积96万平方米，涉及居民户5600多户、2.3万余人。该县旧城改造工作被评为全省十个旧城改造先进县之一，并在全省推进城乡建设加快城镇化进程工作会议上作了典型发言。通过对旧城区、旧厂房、城中村和旧的机关事业单位划拨办公用地改造，优化了城镇资源配置，运作了建设资金，提升了财政实力，为城市建设积累了原始资金。 旧城区挖潜改造保证了民生用地，在很大程度上解决了城市低收入家庭住房困难问题，通过旧城区挖潜改造，节约了土地，保护了耕地，同时城区道路绿化、硬化、亮化等配套设施得到改善，城市面貌和居民生活环境进一步优化，城区土地利用效率得到提升，一定程度上缓解了土地供需矛盾。 发展前景，最具价值生活区 柘城正在形成以中央核心区、西部工业区、东部贸易区和北部文教区为框架的城市结构。中央核心区——建设提升城市形象。借助城市行政中心的迁移，带动周边地区迅速发展，使该区成为县城内最具价值的“城市生态环境最优、现代化水平最高、科技含量最强”的以居住、文化、高教和新技术开发等功能为主的综合性城市新区。 按照柘城县的规划，本项目所在的区域将建设成为柘城县“最具价值的生态景观生活区”，城市的发展方向给本项目的开发带来了极佳的发展机遇，市场前景看好。 三、项目开发建设的意义 关于城中村改造 就在繁闹的市中心区域，就在一些现代化建筑的包围中，“城中村”就像人为制造的一个个“水泥疙瘩”，与周遭的世界保持着若即若离的距离。 这些城中村都有一个共同特点：横七竖八狭窄的街道上，杂货铺、小商店、菜市场、小吃摊构成了村里生活的主旋律，熙熙攘攘的人群，不断从蜂巢一般的村民自建楼里进进出出，这里俨然一个自成一体的小社会。 当城市的人口越来越多，住房需求越来越大，就需要充分合理地利用好市区里的每一寸土地，目前，越来越多的城中村的改造即被提上了日程。这是大势所趋。 以往的“城中村”，消费能力、经济能量、城市品位长期被埋没被束缚，占据城市最好的位置却产