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　　2016房地产估价师《制度与政策》讲义：闲置土地的处理 　　一、闲置土地的认定 　　闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 　　②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；③法律、行政法规规定的其他情形。（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb） 　　二、闲置土地的处置方式 　　对于闲置土地的处置有下列方式：①延长开发建设时间，但最长不得超过l年；②改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；③安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；④政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；⑤政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；⑥土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。 　　对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择上述方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。 　　三、征收土地闲置费 　　已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。 　　在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。 　　2016房地产估价师《制度与政策》讲义：建设用地使用权划拨 　　一、建设用地使用权划拨的含义： 　　建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义： 　　（1）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。（2）除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 　　（3）取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。 　　（4）在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。 　　二、建设用地划拨的范围： 　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb） 　　依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权： 　　（1）国家机关用地。国家机关指①国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；②国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；③国家审判机关，即各级人民法院；④国家检察机关，即各级人民检察院；⑤国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。 　　三、建设用地使用权划拨的管理： 　　城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定： 　　（1）划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。 　　经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。（2）划拨土地使用权的出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。 　　（3）划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押