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《深圳市市本级公租房物业服务单位 选聘办法》服务项目 招 标 书 深圳市住房保障署 2016年12月 深圳市市本级公租房物业服务单位选聘办法服务项目招标书 一、项目背景 目前全市的公租房项目物业管理服务皆引入市场机制，采用“专业化市场管理”模式进行外包，由社会化、市场化、专业化的物业服务企业负责管理，已成为全国公租房项目物业管理专业化程度最高的区域之一。由我署负责管理的市本级公租房目前存量接近5万套，根据规划，未来还将大幅增加，公租房物业管理工作将会越来越重要，公租房物业服务单位的选聘工作也亟待制度化。 目前我署负责的公租房小区物业服务单位选聘分三类，包括单一产权的公租房小区，非单一产权回购、配建的公租房小区和旧的存量公租房小区，各类公租房小区的物业服务选聘方式不一，选聘主体多样。 根据《深圳经济特区政府采购条例》，物业服务归属于长期服务，其物业服务最长年限不超过3年；根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业服务合同期限为二年至五年,前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止,物业服务合同可依法续签。法律法规的冲突以及合同期限等问题给后期物业管理运作带来一定的困难。 另外，因我市公租房小区受政府产权因素及业主积极性等方面的影响，单一产权的小区无法成立业主委员会，非单一产权的小区难以成立业主委员会，导致无法依照《深圳经济特区物业管理条例》相关要求，由业主委员会依法选聘物业服务单位。 二、项目服务内容 （一）情况调研阶段（半个月） 通过实地走访、组织座谈等方式，对我市公租房招投标及选聘等基本情况作初步的了解。同时目前选聘的办法等相关情况进行分析。 （二）建立制度体系阶段（1个月） 1、建立全市的公租房物业管理预选供应商库。如以市政府采购中心现有的物业管理预选供应商为基础，每一年度从采购中心的预选供应商、上一年度深圳物业管理前50强企业或中国物业管理前100强企业中以及根据物业企业信用信息记录等情况叠加筛选出5家作为当年度的公租房物业管理预选供应商库。 2、完善招标的工作流程。分类明确物业服务选聘主体、选聘流程、招标平台等，如明确单一产权公租房小区的招标主体为市、区主管部门，亦可委托代建单位具体实施等；明确非单一产权公租房新小区可委托建设单位或代建单位具体实施等；明确物业服务到期后，未成立业主委员会、公租房面积占比超过50%的小区可由市、区主管部门依法选聘等。 3、明确公租房物业服务内容。包括基础物业服务及租后租务协助服务。 4、明确续约依据为物业服务履约评价，包括履约评价主体、评价内容及评价结果运用等。 （三）征求意见定稿阶段（半个月） 1、召开课题征求会，至少征求、物业服务企业、政府相关部门二个层面的意见和建议； 2、对课题进行修改定稿，同时，协助住保署进行试点； 三、项目服务要求 各个阶段 重点工作 服务要求和工作目标 调研 阶段 市本级公租房基本情况进行了解和梳理。 有完成会议记录和甲方认可的调研报告。 建立制度 体系阶段 制订《深圳市公租房物业服务单位选聘办法》；制订《深圳市公租房物业服务单位选聘办法》工作流程和相关表格。 初步获得甲方书面认可 征求意见定稿阶段 不少于二次专题研讨会，征求专业意见和建议；修改完善办法和相关工作流程。 会议记录及征求意见记录完备。 四、项目服务价格上限 本次项目服务的控制金额为人民币15.04万以内，参加单位的报价不可高于控制金额，否则参加单位的投标文件视同无效。 五、对项目服务的要求 （一）中标单位的服务期限为签订合同之日起一年内。 （二）中标单位应有按时完成本服务项目所需的充足人力及其它资源保障。 （三）本项目禁止进行分包、转包或者拆分。 （四）中标单位有为采购方保守秘密的义务。 六、投标人资格要求 （一）具有独立法人资格（提供营业执照等法人证明扫描件，原件备查）； （二）投标人具有市级以上（含市级行业协会）课题研究工作经验（提供课题委托合同扫描件，原件备查）。 （三）课题项目不允许分包、转包。 七、定标办法及原则 本项目定标采用一次票决法。 说明：专家投票时可以参照以下评分表内容进行打分，再根据打分情况予以投票。 评分项目 分值 评分参考及范围 项目 10分 针对本项目用户需求等情况应列出对项目的响应情况。以投标文件为评分依据，完全响应，得10分，最高得10分，有1项不符合招标服务要求的扣1分，最低0分。 项目服务 15分 针对本项目用户需求等情况应列出对项目管理服务的响应情况。以投标文件为评分依据，完全响应，得1分，最高得1分，有1项不符合招标服务要求的扣1分，最低0分。 15分 针对本项目用户需求等情况应列出对项目工作响应情况。得1