2008年上饶天宇星城项目市场研究报告.doc

上饶天宇星城项目报告 宁波和邦力高房地产投资策划有限公司 2008-8 目 录 前 言 第一部分 市场调查及分析 一、区域城市环境分析 二、土地批租市场分析 三、商品住宅供方市场走势分析 四、商品住宅需求市场分析 五、上饶房地产竞争状况分析 第二部分 地块分析及策划思路 一、地块分析 二、项目SWOT分析 三、策划思路 前 言 根据项目需要，我公司特对上饶市场尤其是中心区片区房地产市场进行了针对性摸底。本次市调我公司共派出3人（策划部1人，研展部2人），对上饶市规划局、统计局、房管局、建设局等职能部门进行走访，同时对各竞争楼盘近期动态进行实地调研，得出本报告，并对项目操作提供了初步建议，供贵公司参考。 第一部分 市场调查及分析 一、区域城市环境分析（项目开发宏观背景） 1、城市概况 上饶地理位置在北纬2734’－2934’东经11613’－11829’之间江西省东北部东邻浙江省衢州市，南连福建南平市，西濒鄱阳湖与九江市接壤，北与景德镇市及安徽省黄山市毗连，是闽、浙、赣、皖四省结合部，是江西省的“东大门”素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。下辖上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万信州区。上饶凭借独特的区位优势，已成为江西省区域发展的四个重点城市之一。先后荣获“中国优秀旅游城市”、“江西省卫生城市”、“江西省园林城市”、“江西省卫生城市”、“ 江西省双拥模范城”和“江西省创建文明城市工作先进城市”称号；是2006、2007浙商（省外）最佳投资城市，2006跨国公司眼中最具投资潜力的城市，荣获2007世界投资中国—中小城市魅力奖。 这里历史悠久、交通便利、资源丰富、风光旖旎、人杰地灵、环境优良、经济强劲。 历史悠久。自东汉建安年间设县以来，上饶已经有一千七百多年的历史。境内万年仙人洞遗址出土了大量石器和中国最早的陶器，证明了一万多年前，人类祖先就在这里定居、劳作和繁衍。吊桶环耕作遗址发掘的稻种，确认了这里是世界稻作起源地之一。上饶境内，仅新石器时期与商周文化遗址就达48处。现发掘保存文物19000余件。交通便利。上饶是江浙沿海进入内地的必经咽喉，沪昆、九景、景婺黄、景婺常和在建的景鹰等五条高速公路穿境而过，浙赣、皖赣、横南三条铁路，320、206国道和七条出省公路贯通南北，周边有五个在1—3小时内可到达的机场，即武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州机场，境内三清山机场正在筹建。交通通讯极其便利。 资源丰富。上饶素有“上乘富饶”之谓，全市有耕地607万亩；水域421.69万亩；牧草地0.31万亩；林地1911.58万亩；药用植物达216种；野生动物300多种。近年在婺源发现的世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，引起了联合国有关组织的高度重视。已探明的矿产达70余种，金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首，德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。黑滑石、膨润土、石灰石等非金属矿和稀有金属矿储量大，具有较高的开发价值。上饶境内江河纵横，水资源极为丰富，人均占有量3812立方米，亩均占有量4925立方米，均高于全国全省水平。全市森林覆盖率达55.4%，婺源更是高达83%；上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。风光旖旎。上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，尘绝人寰，素有“江南第一仙峰”的美誉。 南面龟峰，凡三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。自然植被保存完好，存有大量古树古溶洞古建筑古文物的婺源，山青水碧，小桥流水，一派恬静的田园风光，游人誉为“中国最美的乡村”，是中国南方唯一的文化旅游示范县。 还有鄱阳湖的万倾碧波、葛仙山的道观香火、鸳鸯湖的嬉水鸳鸯，无不美伦美焕，令人由衷赞叹造物的鬼斧神工及对这片土地的偏爱。凭借这些优势，上饶的旅游业正在崛起，旅游设施不断完善，旅游经济蓬勃发展。杰地灵。在1700多年的历史长河中，这片神奇的土地不仅孕育出灿烂的茶文化、铜文化、戏曲文化和书院文化。而且古往今来，名人辈出，养育了“中国铁道之父——詹天佑”，著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、中国三大圣母之一的陶母、无产阶级革命家方志敏等一大批名士贤哲，也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。黄家驷、詹剑峰、欧阳自远、杨惟义、陈桢、王文京等当代名人均为上饶人，江泽民主席的祖籍在我市婺源县；中央政治局常委、中纪委书记吴官正是我市余干县人。环境良好。上饶是江西“东大门”，凭借区位优势、资源优势、低成本优势及市场优势，正逐渐成为承接沿海地区产业梯度转移和资金、科技、人才、信息流动的热点区域。近年