24++深规院：平湖中心地区法定图则分局业务会课稿.ppt

汇报完毕 用地意向校正必要性分析 多因子叠加可行性评价 基本综合整治区—— 现状商业服务区和新村； 综合整治为主，局部拆除重建； 重点培育、壮大现有商业服务区，提升品质、强化中心服务功能，其次是完善社区配套。 基本全面改造区—— 其余混杂区，以旧村、老围、工业为主； 拆除重建为主，局部综合整治； 重点改善居住环境、落实各级配套。 基本全面改造区 基本综合整治区 03规划策略 3.1.1 更新潜力摸底 从可行性、必要性分析用地更新潜力、确定改造策略分区； 3.1 引导更新，实现中心职能的完善与提升策略 原自然村用地 3.1.2 针对所有区域的通则更新指引 1、功能配比指引 2、划分改造单元 3、公共配套指引 现状缺口较大，所有新增公共配套均须在改造中落实用地； 标准： 按照深标配置； 布局与保障： 1）小区级以下设施 单元内平衡配建，趋于集中布置； 2）小区级以上设施 满足服务基本要求，尽量选址于更新潜力较高用地； 与改造项目捆绑建设； 划分改造单元—— 目的：保证设施总体规模，塑造社区中心； 单元指引旧改专项规划的规划范围，其配套校核以整个单元人口需求为基础； 单元内小区级公共设施趋于集中设置。 功能配比指引—— 目的：降低居住人口增长幅度，关注原住民经济生活； 结合街道级中心定位，适当增加商业服务业功能的配比。 03规划策略 具体划分： 规模：1-2万居住人口，15-25ha居住用地； 空间：考虑原自然村完整、功能联系紧密的连续区域。 3.1 引导更新，实现中心职能的完善与提升策略 基准值： 开发强度指引—— 综合整治项目：维持现状； 全面改造项目：综合确定基准值，再根据城市设计要求及公共配套捆绑要求上浮或下调。 深标：≤3.2 城中村改造规划技术指引：≥3.2 类比项目：关外已批旧改2.5-4.3 设施状况：配套缺，近中期无轨道交通，容积率不宜太高。 基准值：技术指引基础上向下微调。 4 公共设施 城市设计与建筑控制 5 大铲旧村 田厦新村 大冲村 岗厦河园 渔农村 蔡屋围旧村 水库新村 水贝村 盐田三四村 暗径东村 上合村 2.98 3.0 赤湾村 5.5 向西村 4.3 牛栏前村 4.2 弓村 2.5 郭吓村 03规划策略 4.6 1 : 1.53 4.9 1 : 1.6 3.0 4.3 1 : 1.7 4.5 1 : 1.8 2.5 3.8 1 : 1.9 4.2 1 : 2.1 2.0 3.5 1 : 2.3 3.8 1 : 2.5 1.5 2.8 － 3.2 － ≤1.0 总建筑容积率参考值 拆建比参考值 总建筑容积率参考值 拆建比参考值 本次规划参考值 旧改技术指引参考值 现状拆除容积率 3.1.2 针对所有区域的通则更新指引 4、开发强度指引 全面改造区基准值的确定 轨道站周边要求——借鉴相关统计分析结果 1）客流支撑：平均容积率3.0； 2）交通接驳站：交通辅、服务主，容积率4-6； 结论：本规划容积率控制3-5。 山体周边城市设计要求 严格控制，原则与现状持平。 捆绑配套要求 容积率奖励——拆迁建筑面积的1.1倍。 3.1 引导更新，实现中心职能的完善与提升策略 可借鉴的经验： 1、功能复合化，与区域资源紧密结合，尽量吸引、聚集人气，带动区域发展； 2、商业向街区化发展； 3、良好的公共空间及交通市政配套（尤其是交通微循环）； 4、触媒理论，街道环境整治、公共服务功能的提供及龙头企业的进驻可有效带动沿线更新改造，可作为切入点； 5、工业建筑改商业功能的低成本高效作法； 整治人民南路+打造区域步行系统+公共空间+静态交通改善=商业建筑自发改造升级，提升整体品质，环境大为改观，人气重新聚集。 电子市场→整治华强北街+引进万家百货、群星广场=沿街工业自发改造，形成商业氛围→整治内部公共空间+交通微循环=引导商业街区化发展，提升整体品质 旧厂房、码头、仓库→现代艺术中心+ 新建音乐中心、千禧桥=促进地区共同繁荣和发展 经济的发展、土地价值的重新认识，对旧工业区进行功能置换、老商业区进行功能复苏与振兴 政府鼓励重复利用废弃的城市用地和其它城市土地、帮助城市更新 深圳人民南商业区更新 深圳上步工业区更新 英国伦敦河南区 03规划策略 3.1.3 针对商业核心的更新指引 1、经验借鉴 3.1 引导更新，实现中心职能的完善与提升策略 沿街商业 原有道路 商业街区化 加密道路 外拓的 新建核心 模式一：先期外拓，形成强势拉动点，通过路网加密，带动内部改造 原有道路 商业街区化 服务路 商业内街 模式二：先期内部提升，步行内街和服务道路配合，带动内部改造 原公共配套设施、商业服务业、二类居住及村民新村居住功能原则保留 新村→商住混合（综合整治） 工业→商业服务业、公共配套、二类居住（全面改造+