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浙江房地产集团 市场研究部
浙江置业有限公司 营销策划部
2009-9-4
某地块 预可行性研究报告
目 录
第一章 项目概论 - 1 -
一、项目概况 - 1 -
二、可行性研究初步结论 - 6 -
第二章 项目投资环境可行性分析 - 8 -
一、经济发展背景 - 8 -
二、钱江新城区域规划概况 - 14 -
三、总结 - 16 -
第三章 市场可行性分析 - 17 -
一、杭州市区房地产市场发展概况 - 17 -
二、项目周边区域市场概况 - 29 -
三、竞争楼盘分析 - 31 -
第四章 项目自身可行性分析 - 38 -
一、项目概况 - 38 -
二、项目周边配套 - 41 -
三、项目SWOT分析 - 43 -
四、结论 - 46 -
第五章 项目构想与建设规划 - 48 -
一、项目构想 - 48 -
二、项目主要开发节点时间计划 - 52 -
三、工程实施进度 - 52 -
第六章 经济可行性分析 - 54 -
一、销售价格估算 - 54 -
二、投资估算 - 54 -
三、财务分析 - 55 -
四、敏感性分析 - 56 -
五、方案二测算 - 57 -
附件:
1、主要楼盘个案表
第一章 项目概论
一、项目概况
地理位置
本案基地位于杭州市滨江区内,项目北至二号支路,东北向距钱江三桥约1.5公里;南至月明路,与市级经济适用房新州花苑比邻;西至阡陌路,西北侧为滨江区政府周边核心住宅区;东至西兴路。
项目地理位置图
经济技术指标
项目主要经济技术指标表
用地面积 38100 平方米 容积率 2.4 总建筑面积 118452 平方米 地上建筑面积 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 会所 2000 平方米 物业及其他 640+210 平方米 地下建筑面积 27012 平方米 建筑密度 22% 绿化率 30% 户均面积 149 平方米 总户数 600 户 车位配比 1:1 车位个数 600 个 车位面积 45 平方米 注:①本项目代建幼儿园,建筑面积1936平方米;
②考虑加强会所配套,设置餐厅等功能,故会所面积设置为2000平方米;
③不考虑70/90政策的限制。
项目户型结构建议表
户型面积段(平方米) 户型结构 所占比例 户均面积
(平方米) 户数(户) 90以下 两室两厅 10% 90 90-140 三室两厅 30% 130 140-180 三/四室两厅 55% 145、170 180-200 四室两厅 5% 185 合计 100%
二、可行性研究初步结论
(一)市场可行性结论
从整个房地产市场来看,虽然在经济危机的影响下,08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前,市场整体经济复苏迹象明显,房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点:是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。
从项目所处的区域来看,依托良好的区域前景规划,区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少,09年截止目前还未有土地供应,且已有在售楼盘销售情况良好,各楼盘基本处于无房可售状态,毛坯销售价格已经达到18000元/平方米,对于本项目来说,有比较大的上升空间。
(二)项目本身可行性结论
项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区,周边配套完善,公共交通便利,生活气息浓郁,离在建地铁1号线江陵路站仅800米。
项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围,随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化,住在滨江成为人们广泛认同,滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争,但是面向整个杭州的市场,还是有比较大的空间,只要定位准确,充分挖掘潜在客户,发挥绿城的一贯品质与服务优势,将会有比较大的市场机会。
(三)经济可行性结论
由于本项目地块还没有推出,因此根据市场情况,特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下,推算土地价格。
做中档精品项目,中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米,地下车位价格为13万元/个;推算出土地总价为83466.36万元,按照2.5的容积率,建筑面积为91440平方米,土地楼面价格控制在9128元/平方米。
(四)项目建议
本项目整体档次定位重点考虑的因素:
1、微观位置:本项目处于滨江区腹地,核心住宅区范围内,该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。
2、竞争概况:由于产品定位的区别,周边楼盘中除与少数精
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