某房地产开发住宅小区建设项目可行性研究报告.doc

目录第一章 申报单位及项目概况 1 一、项目编制依据 1 二、项目申报单位概况 1 三、项目概况 2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入标准分析 27 一、发展规划分析 27 二、产业政策分析 29 三、行业准入标准 33 第三章 资源开发及综合利用分析 35 一、资源开发方案 35 二、资源利用方案 35 三、资源节约措施 35 第四章 节能方案分析 37 一、节能标准与节能设计规范 37 二、能源消耗分析 37 三、项目所在地能源供应状况分析 38 四、节能措施和效果分析 38 五、节能效果分析 40 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 41 一、项目选址及用地方案 41 二、土地利用合理性分析 41 三、征地拆迁和移民安置规划方案 42 第六章 环境和生态影响分析 43 一、环境和生态现状 43 二、生态环境影响分析 45 三、环保措施 46 四、地质灾害影响分析 47 五、特殊环境影响 47 第七章 经济影响分析 49 一、经济费用效益或费用效果分析 49 二、行业影响分析 50 三、区域经济影响分析 50 四、宏观经济影响分析 51 第八章 社会影响分析 52 一、社会影响效果分析 52 二、社会适应性分析 53 三、社会风险及对策分析 54 第九章 项目招标方案 56 一、项目单位基本情况 56 二、建设项目基本情况 56 二、具体招标范围 58 三、招标组织形式 58 四、招标方式 58 五、其他内容 58 第一章 申报单位及项目概况 一、项目编制依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《河北省城市房地产开发经营管理规定》（河北省人民政府令[2004]第3号） 3、《中华人民共和国招标投标法》 4、《河北省固定资产投资项目核准实施办法》（冀政[2005]32号） 5、《廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标准》（廊国土资[2005]1号）及相关地价管理规定 6、国家发展和改革委员会颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》 7、《河北建设项目概算其他费用定额》（河北省建设厅、河北省发展和改革委员会2004年） 8、《廊坊市城市发展总体规划》 9、项目开发单位提供的有关技术资料 二、项目申报单位概况 本项目承办单位为廊坊市某某房地产开发有限公司。廊坊市某某房地产开发有限公司成立于2005年12月12日，注册资金1000万元，某某房地产是由法人廊坊某某实业有限公司和自然人张甲武共同出资成立的。具有房地产开发暂定资质。 廊坊市某某房地产开发有限公司现有职工18人，有专业职称人员10人，某某房地产有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，为客户打造满意的产品 三、项目概况 （一）项目名称 俪水嘉园住宅小区 （二）项目负责人 张新源 （三）项目建设的背景 1、房地产市场发展及当前主要问题 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 房价上涨过快。商品房和商品住宅平均销售价格涨幅，房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，已成为社会关注的热点问题。 市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007