穆棱市文化公园棚户区改造建设项目可行性研究报告.doc

? 第 一 章 总 论 1.1项目名称、建设地点 1.1.1项目名称 穆棱市文化公园棚户区改造建设项目。 1.1.2拟建地点 穆棱市八面通镇团结路北侧和工农大街东侧。 1.2项目建设单位、法定地址、法定代表人 项目建设单位为穆棱市中联房地产开发有限公司，法定地址在穆棱市八面通镇长征路122号，法定代表人为公司董事长赫明辉。 1.3项目位置和建设规模 1.3.1项目位置 穆棱市文化公园房地产建设项目位于穆棱市城区繁华地段，是穆棱市城区人流、物流集散地之一。项目位置西、南二面分别靠穆棱市城区八面通镇的主干道工农大街、团结路，北靠文化广场商业区步行街，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区，项目位置比较好。 1.3.2建设规模 本项目建设规模为占地面积108709.2m2，房地产开发占地面积45186.96m2，房屋建筑面积143343.16m2。公园占地面积63522.24m2，公园游人容量1050人。 1.4项目建设的必要性 一是城市化进程的需要。我国目前正处在城市化进程高速发展的时期。相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%,2010年城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求。穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心。穆棱市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到11万人，其中：农业人口3万人，非农业人口8万人。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加3栋商服门市房楼，商服门市房建筑面积达12620.18m2，扩大了穆棱市城区商服面积，为穆棱市的商品消费市场，增添了新的主力军和商服就业人口，加快了穆棱市城市化的步伐。 二是收入增长的需要。随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示, 2009年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。2009年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到10827元和6710元，分别增长17.3%和22%。社会消费品零售总额实现24.6亿元，增长21.5%。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对消费的要求也随之发生变化。人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求。因此,收入因素带动改善性消费需求。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，为穆棱市城区增加33栋高层住宅楼房，增加的住宅楼房建筑面积达130222.98m2，建成交付使用后，居住在棚户区里的910户居民住进新居，满足了他们对改善居住条件消费的需求。 三是城市拆迁改造的需要。 随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿m2，实际拆迁面积约为1亿m2。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。穆棱市城市棚户区共11个区片拆迁占地面积34.6万m2，要用3年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的工作。穆棱市文化棚户区改造项目建设拆迁房屋拆迁商服门市房面积平方米，拆迁房屋拆迁房屋项目拆迁商服门市房商服门市房商服房商服房屋拆迁和对旧城改造 1.1 占地面积 m2 108709.2 1.1.1 房地产开发商服门市房占地面积m2 45186.96 1.1.2 公园占地面积 m2 63522.24 1.2 公园游人容量 人 2 房屋m2 145062.16 2.1 房地产开发m2 143343.16 2.1.1 商服门市房m2 12620.18 1.2.2 住宅楼建筑面积 m2 142843.16 1.2.3 物业管理用房 m2 500 2.2 公园m2 1719 3 建筑容积率 % 133.44 3.1 房地产开发 3.2 公园 4 绿化面积 m2 46076.53 4.1 房地产开发 m2 10863.29 4.2 公园 m2 35213.24 5 绿化率 % 42.39 5.1 房地产开发 5.2 公园 6 拆迁房屋m2 12784 7 回迁房屋m2 11853 7.1 回迁商服门市房 m2 3880 7.2 回迁房屋 m2 7973 8 项目投资总额 万元 22673