腾飞汤逊湖项目可行性研究报告.doc

第一章　项目总论 一、项目基本情况 本项目位于武汉江夏庙山开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻武汉外国语学校武昌美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程。项目占地402亩，东临5万亩水面的汤逊湖，西临江夏大道，南临工业园路，北邻华师一附中新校区。自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越，具备发展高档品质项目的土地条件。该地块由武汉庙山腾飞物业发展有限公司立项申报并进行了前期拆迁安置工作。武汉市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。武汉市江夏区国土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即可挂牌交易。 二、合作模式与土地取得方式 本项目拟以收购武汉庙山腾飞物业发展有限公司的方式进行开发。武汉庙山腾飞物业发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上并无竞争对手。武汉庙山腾飞物业发展有限公司是专门为开发本项目而于2005年3月成立的新公司，无任何不良债务。 第二章　市场分析 一、国内经济和房地产发展趋势 （一）经济趋势 多数经济学家认为：在国内居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂”地位的促进下，当前经济形势好于预期，投资、消费和出口需求形势都比较满意；预期CPI保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势，二00七年不大可能出现通货紧缩；消费需求增长将有所加快，而固定资产投资增长将趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小 趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格 （长江中下游主要城市一览） 稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。 经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。调查结果显示，四成经济学家预测今年GDP增长率在百分之九或以上，百分之三十九预测在百分之八点五至九之间，仅五分之一的经济学家认为在百分之八点五以下。 （二）房地产趋势 房地产行业在我国经历20多年的市场化发展，如今已经取得了相当规模的发展，各种类型地产项目在我国得到上马实施，受整体经济增长影响，我国的房地产价格一直处于稳步攀升态势。 　　但2005年以来，受国家宏观经济环境影响，人民币升值、CPI反弹使宏观经济充满了变数，直接影响了人们对房地产行业的市场预期，使房地产行业景气指数趋于下降状态，房地产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。2006年国家宏观政策调控房地产市场，鼓励住房消费，幷进一步开放金融市场，中国房地产市场有望继续保持平稳增长。同时，房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显，包括房地产融资理念、项目运作、营销模式、营销理念。更多的境外基金将关注幷介入国内房地产市场，幷从大都市为核心的中心城市向二、三线城市扩展。 结论：国内整体经济和房地产发展趋于持续增长趋势，二、三线城市地产生机尽显。 二、武汉市宏观经济及地产趋势分析 长江中下游城市中，上海房价已达到7000元/平方米（外环以内），南京房价超过了5000元/平方米，而武汉的平均房价刚刚超过4000多元/平方米，同比看来，还有相当的开发销售潜力和上涨空间。 未来几年项目的市场前景直接和未来几年武汉房地产发展趋势紧密相联，而这又将与全国房地产发展的总体形势和武汉市的经济发展水平抱有紧密的联系，下面首先从宏观经济形势、房地产政策、房地产供给与需求变化、房地产价格构成要素、房价收入比等因素对武汉市未来几年房地产发展形势做出如下分析： 2005年武汉市生产总值已达2238亿元，人均生产总值达3245美元，首次突破3000美元；而根据“十一五”规划，到2010年，武汉人均生产总值将达到5000美元，全市生产总值年均增长12%。 “十五”时期，武汉市城市居民收入水平增长较快，收入逐年增加。据城市居民家庭抽样调查资料（以下同），2005年城市居民人均可支配收入首次突破万元，达到10849.72元，比“九五”末的6761元高出4088.72元，增长了60.5%，人均可支配收入创历史新高，武汉市跃入可支配收入万元城市行列。从2004年开始，城市居民人均可支配收入年净增值突破千元，2004年和2005年分别净增1044元和1285.67元。武汉市城市居民人均可支配收入年均增幅达到9.9%，剔出价格因素，比“九五”时期增幅实际提高了1.5个百分点，实现了“十五”计划目标。2001年——2005年城市居民人均可支配收入增幅分别为8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和13.4%，呈逐年加快之势。200