住宅小区项目可行性研究报告.doc

XX住宅小区 项目可行性研究报告 二0一一年十二月 目 录 结论及建议 4 Ⅰ主要技术经济指标 5 Ⅱ结论 5 Ⅲ 存在的问题及建议 6 第一章 项目介绍 7 1．1项目背景及地块现状 7 1.1.1项目背景 7 1.1.2地块现状 7 1．2项目地块综合开发环境与必要性 8 1.2.1交通条件 8 1.2.2项目建设的必要性 8 第二章 国内房地产宏观环境分析 9 2.1全国经济形势 9 2.2 2011年房地产业的发展 9 2.2.1 2011年，房屋销售形势 9 2.2.2住宅楼的价格 10 2.3影响房地产业的宏观调控政策? 10 第三章 唐山市房地产发展分析 13 3.1唐山经济发展状况 13 3.2唐山房地产概况 14 3.2.1土地市场成交情况 14 地块总价排行榜 16 18 3.3.1当前住宅市场的供应情况 18 .2当前住宅市场的成交及价格情况 18 19 第四章 韩城镇概况及房地产市场状况分析 21 4.1韩城镇概况 21 4.2城镇发展战略 21 23 第五章 市场调查结果分析 23 5.1 项目的市场情况分析 23 5.1.1 项目的SWOT分析 23 5.1.2 项目对策分析 24 5.2 市场分析结论与开发建议 25 26 5.3.1 客户定位 26 5.3.2形象定位 26 5.3.3 功能定位 27 第六章 项目建设条件 27 6.1 开发建设的用地情况 27 6.2项目建设的市政配套条件 27 第七章 项目进度安排 28 7.1 项目进度安排的依据 28 7.2 项目实施的进度安排 28 第八章 项目投资估算 29 8.1项目总投资估算的依据 29 8.2 项目总投资估算的原则 29 8.3 项目的总投资估算 29 8.4 资金筹措方案 33 第九章 项目财务评价 33 9.1 财务评价基础数据的测算 33 9.1.1 基准收益率的确定 33 9.1.2 项目计算期的确定 34 9.1.3 项目价格的确定 34 9.1.4 项目销售税金及附加的确定 34 9.1.5 利润总额及所得税 34 9.2 盈利能力分析 34 9.2.1 损益表与静态盈利能力分析 34 9.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力 35 9.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力 35 9.3 清偿能力分析 36 9.4 评价结论 36 第十章 不确定分析 36 10.1 盈亏平衡分析 37 10.2 敏感性分析 37 附表1 总投资估算表 （单位：万元） 40 附表2 资金筹措与使用计划表（单位：万元） 40 附表3 销售收入与营销税金及附加估算表 41 附表4现金流量表（全部投资） （单位：万元） 42 附表5 现金流量表（自有资金） （单位：万元） 43 附表6 损益表 （单位：万元） 44 附表7资金来源与运用表（单位：万元） 45 附表8 借款还本付息计算表（单位：万元） 46 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 20,936.7 2 规划总建筑面积 ㎡ 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 47,652.3 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积 ㎡ 7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面积 ㎡ 10842 3 建筑密度 %　 24.4 4 容积率 % 2.63 5 绿地率 % 38.3 6 项目总投资 万元 11,650.44 7 财务净现值 万元 3,001.06 8 财务内部收益率 % 73.86 9 静态投资回收期 年 0.83 10 动态投资回收期 年 0.88 Ⅱ结论 通过前面对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目唐山房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。 表2 评价结论汇总表 财务评价指标 计算结果 评价标准 是否可行 全部投资年内部收益率 19% 〉13% 是 财务净现值 3101万元 〉0 是 投资回收期 2.4年 2.75年 是 借款偿还期 1.5年 且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看出，本项目的盈利水平比行业的平均投资回报水平略高，且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。但是，要承认的是该项目也有一定的开发风险。所以在开发过程中，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发进度和开发节奏，慎重考虑并制定销售价格及促销方式，通过项目的规模效应节约成本，减少资金使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。 Ⅲ 存在的问题及建议 （1）唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，本项目所在地周边的竞争项目也较多，各个开发商纷纷争