住宅小区建设项目可行性研究报告.doc

第一章 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 XX市“XX·XX花苑”住宅小区建设项目 1.1.2 开发商概况 河南省XXXX房地产开发有限公司位于河南省XX市XX路，是河南省建设厅批准的三级房地产开发企业，注册资850万元，主要经营范围为房地产开发、室内外装饰等。 该公司前身是一家工业与民用建筑施工企业，1990年以来，先后承担、参与了小浪底宾馆、公寓楼等系列工程和XX市人才大厦、XX市宾馆、XX煤校教学楼、机缘文翠小区、双桥花园、北海小区、XX花园等项目的建设、开发工作。经过多年的实践，公司积累了诸多的经营管理人才，并于2005年3月成立了河南省XXXX房地产开发有限公司，转型成为一个以房地产开发为主导业务的实力雄厚的综合性管理实体。 公司现有员80人，其中各种专业技术人才44人，是一支包括建筑设计、施工管理、工程经济、财会等专业技术娴熟和工作经验丰富的高素质专业人才队伍。公司配备有现代化办公设施，技术装备优良。公司下设计划管理部、事业拓展部、工程技术部、财务结算部、人力资源部、营销部、信息中心及办公室，有着较高的专业素质队伍及完善的内部管理机制。 公司成立以来，坚持“以质量求生存、以信誉求项目、以项目求效益、以效益求发展”的企业理念，坚持“重质量守信誉”的经营作风，迅速成为XX乃至河南省房地产开发市场上的一支主力军。2005年公司完成房屋开发面积达51000平方米。 公司法人代表： 公司法人代表赵宗祥，男，现年56岁，大学本科学历，工程师，历任省一建XX公司总经理、XX市XX建设集团董事长，现任河南省XXXX房地产开发有限公司董事长，具有丰富的房地产行业经验和超前的现代化经营理念，优秀的管理水平在地产业享誉盛名。 1.1.3 可行性研究报告编制单位 编制单位：达华工程管理(集团)有限公司 资格等级：甲级 工程咨询资格证编号：工咨甲1030101013 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及XX市颁布的相关法律、法规、政策； 2、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 3、《XX市城市建设总体规划（2002-2020）》； 4、XX市国土局土地出让证明； 5、XX市2002-2006年相关统计数据； 6、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 7、建设部《房地产开发项目经济评价方法（2000版）》 8、XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、河南省XXXX房地产开发有限公司编制《XX市“XX·XX花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告》的委托合同。 1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 1.1.6 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。 近年来，XX市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《XX市城市建设总体规划（2002-2020）》，XX市市区人口在2010年和2020年将从目前的13万人分别达到20万和25万，届时XX市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。 XX房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化