20150604天津嘉华国际商业中心A、B区1-4层项目业态规划及招商策略建议@市场调研部分课稿.pptx

天津嘉华国际商业中心A、B区1-4层项目业态规划及招商策略建议市场调研部分 华东区域综合体事业部2015年06月04日 谨呈：天津嘉华商业广场管理有限公司 目录 项目本体分析 宏观市场分析 商业市场分析 消费者分析 下阶段工作 目录 项目本体分析 宏观市场分析 商业市场分析 消费者分析 下阶段工作 4 双城发展战略与一轴两带三区的城市空间布局，拉动中心城区与滨海的双向发展 城市规划 双核发展战略 通过“双城”战略，加快滨海新区核心区建设，与中心城区分工协作、功能互补，实现域市空间组织主体由“主副中心”向“双中心”结构转换提升，构成双城发展的城市格局，促进北方经济中心建设 一轴两带三区的城市空间格局的发展主轴 双城规划,优势互补,联动发展 城市发展主轴 武清新城——中心城区——滨海新区核心区 宏观市场分析 河东区兼顾天津传统市中心站位且连接滨海新区新城市走廊的双重区域战略性站位，承接天津市经济中心战略东移的发展前沿 区域站位 宏观市场分析 河东区 区域站位西临市中心，东延滨海新区， 河东区作为天津发源地之一，属于天津传统市中心板块 随着滨海新区的高速发展，河东区成为市中心与滨海新区之间新城市走廊 站位：河东区是天津市中心市区之一 区位：位于天津市东部 规模：占地40平方公里 人口：居民人口73万 天津是一个虚富城市，受环渤海经济圈辐射增长GDP的同时，却没有增加居民的收入水平，在一定程度上抑制了房地产的快速发展 城市经济水平 经济增长：近年来天津市GDP保持高速增长，年均增速超过10% 经济站位： 2014年全国1.5线城市GDP总值对比中，天津市总体经济及工业经济均排名首位，总体在中部经济圈中发展态势强劲 经济特征：2014年人均GDP相当于人均收入的两倍，虚富特征明显 宏观市场分析 传统工业型城市向服务型城市转型：第三产业发展迅速，且边际增长率高于第二产业，具备高附加值的服务型城市发展前景 产业结构 三产比重：从天津各产业占GDP比重分析，二三产占比平分秋色，均在45%以上， 近几年大力发展第三产业，实现以二产为主导的传统型工业城市向“高增值、强辐射”现代服务业发展体系的产业结构转型 产业经济：近年来天津服务业经济均超过10%的高速增长，且去年几乎是工业增加值的两倍，天津“服务化”进程不断加快。 主要产业：第三产业服务业中，传统的支柱行业商贸、交通通信业、金融业、房地产业均超过了两位数增长，新兴服务业中创意产业、科技服务则有更快增长。 宏观市场分析 天津人口基数大，且与本地人口为主，外来人口导入缓慢，本土化特征明显，近五年城镇化进程不断扩大 城市人口 人口增长：近几年天津市人口每年稳步增长，常年属于千万人口城市，人流出量少，2014年突破1500万常住人口 人口结构：天津人口基数大，但外来人口导入缓慢，且去年呈现外来人口导入负增长 城镇化率：历年天津城镇化率持续增长，维持在80%左右，2014年底城镇化水平达到85.3%，2015年预计突破90% 宏观市场分析 天津市社会消费品零售近两年增长有所放缓，人均可支配收入增长率出现负增长现象 ，人均消费呈递增趋势 消费水平 天津社会消费品零售总额：2014年天津市社会消费品零售总额为4738.65亿元，比上年增长6%， 历年的增长率在14%-20%左右，近两年增长有所放缓 天津人均可支配收入：2014年天津城镇居民人均可支配收入31506元，比上年减少5%，历年增长率均在10%以上，去年出现负增长情况 人均消费水平：2014年人均消费性支出达24290元，增长率均在8%-10%左右 宏观市场分析 天津市消费能力不断加强：历年平均工资稳步增加，2014年达4260元/月，历年天津民用私人汽车保有量不断增加，2014年突破200万 城市主流消费水平 天津市平均工资每年呈增长态势 2012年平均工资达4014元，首次突破4000元 2014年平均工资达4260元，近两年工资增长率稳步增长 天津市民用私人汽车保有量每年保持10－15%的增速，截至2014年底，天津民用私人汽车保有量达204.01万辆 私家车主、尤其是品质型车主对道路通达性、停车服务的要求越来越高，本案道路通达性高，占据极大交通优势 宏观市场分析 近年电商的市场拓展使零售实体店受到冲击，但餐饮业态受其冲击影响小，从商品分类看，吃、穿类商品增长平稳，未来持增长态势 消费细分市场 2014年天津网络零售消费主要涉及领域 序号 商品类型 1 生活类服务消费 2 食品 3 图书 4 服装 5 母婴商品 6 数码产品 2014年全市网络零售额达803亿元，同比增长73.4%，成为拉动天津市场消费的重要动力，但不涉及餐饮 2014年，全市吃类商品限额以上社零额218.52亿元，比上