工业用地基本特征、集约模式与调控策略-中国土地学会.doc

工业用地：基本特征、集约模式与调控策略 黄贤金( 姚 丽(( 王广洪((( 摘要：文章分析了当前大陆工业用地的基本特征，主要是：一是用地冲动大，区域用地标准控制难；二是用地布局不尽合理，区域间竞争激烈；三是用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收益高；四是不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大；五是受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难；六是工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。为了实现工业用地集约利用，结合大陆各地开展的工业集约利用实践，从用地选址、项目规划、用地整理、项目实施以及用地调整等工业用地全程管理方面较为系统地总结了工业用地集约利用模式，并根据大陆新型工业化发展战略要求，提出了进一步促进工业用地集约利用的政策建议。 关键词：工业用地；集约模式；新型工业化；调控策略 近20年来，在全球经济一体化的新形势下，大陆工业化发展极为迅速，目前工业化水平已达55%[1]，工业用地已经占了建设用地相当大的比重，同时土地资源的浪费现象也十分普遍。如何提高工业用地效率，对于大陆土地集约利用整体效率的提高十分重要。因此，进行面向国家宏观调控的工业用地的集约利用研究十分必要。 工业用地基本特征 一是工业用地供应总量大，东部地区占比高 无论是从存量还是增量来看，工业用地占比都高。从存量来看，工业用地占大陆现有建设用地总量的1/2左右；从增量来看，工业用地占比在40-50％之间，其中，2006年供应9.3万公顷工矿仓储用地，占建设用地供应增量总量的45%，2005年供应7.8万公顷工矿仓储用地，占建设用地供应增量的43%。从区域分布来看，2006年山东、江苏、浙江、广东、辽宁等5省工业用地供应量排在前五位，占大陆工业用地供应总量的47%【2】。 二是用地冲动大，区域用地标准控制难 随着工业化快速发展，工业用地占用快速增长。从城市内部用地结构来看，工业用地占用比例高达21.79％，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。大陆的中小城市同样存在着工业用地比例过高、增长过快的问题，如1990—2001年昆山市城市工业用地年均增长210.92公顷，占建设用地总量年均增长量的1/2，年均递增21.25％。昆山、吴江、张家港、太仓、宜兴、溧阳等地人均工业用地面积达40—70平方米[3]。总体来看大陆人均工业用地面积也大大超过15—25平方米/人的国标范围（见《城市规划人均单项建设用地指标》（GBJ-137））。工业用地占用面积过大，造成全面工业化的发展局面，不仅造成城镇功能的雷同，而且也在一定程度上造成恶性竞争和低水平重复建设，严重制约着大陆工业化和城镇化的可持续发展。 三是用地布局不尽合理，区域间竞争激烈 各地产业发展缺乏生产力布局、国土规划的统筹安排，没有严格的产业分工，从而不可避免地造成不同区域产业发展的重复建设，也造成了企业效益低、工业用地低效的现实。例如，以江苏省为例，“十一五”规划发展的主导产业是装备制造、电子信息、生物与新医药、基础材料与新材料、现代轻纺等，没有化工产业，但在13个地级市中南京、苏州、常州、南通、镇江、扬州、泰州、连云港、宿迁、淮安、徐州等11个地级市均将化工产业作为主导产业，即便个别地级市没有将化工产业作为主导产业，但仍然存在化工园区等化工产业集中区或工业园区，不可避免地造成了化工行业的过度竞争，以及由此可能带来的资源环境压力问题。 四是用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收益高 由于工业用地额过度供应，加之工业用地本身的特征，使得工业用地效益较低，工业用地具有很强的外部性收益，通过吸引投资，不仅更好地促进了GDP的增长，实现政绩目标，而且也促进了就业的增加以及税收的增长。 五是不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大 由于不同区域的工业结构的差异性以及工业化的阶段不一样，使得不同区域的工业用地效益差异性达。例如，2004年江宁区单位建设用地产值为5508.63万元/公顷，常熟、张家港、昆山、吴江的建设用地效益分别是江宁的4、4.7、4.4和3.4倍。此外，不同工业行业的用地效益也存在很大的差异性，例如，从图1中可以看出[4]，在江苏省苏南地区，电子通讯、食品及机械、医疗等工业行业的单位土地投资强度大，工业用地效益也总体趋高；同样的工业行业，如纺织行业，苏中的单位土地投资强度又高于苏南，这与苏南纺织工业产业向苏中转移，以及苏中纺织工业产业在技术方面表现出来的后发优势有一定关系。 图1 苏南、苏中、苏北主要工业行业单位土地投资强度比较 六是受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难 目前大陆各地工业及基础设施行业低水平重复建设现象较为严重，