2011龙湖地产企业管控模式专题研究191p.ppt

龙湖地产 企业管控模式专题研究 4/10/2017 从一个城市到布局全国，龙湖集团对各子公司进行有效管理，实现业绩飞升 研究龙湖管控模式的意义 龙湖业绩卡片 龙湖培育阶段 立足重庆，形成统一产品风格 物业品牌初步建立 精细化的运营思路得以全面贯彻 1995-2004 龙湖起飞阶段 稳步进入扩张，进入北京、成都等城市 企业业绩突破30亿 建立多渠道融资模式 跨区域管控模式开始建立 2004-2006 龙湖腾飞阶段 进入长三角，企业业绩突破百亿 成功上市 形成产品线，快速复制 建立集权管理、体系完备的管控模式 2006-2010 市场格局风云变幻，企业乘势腾飞，由单一城市公司到成功上市，企业管理模式在内外变化中发展成熟 研究龙湖管控模式的意义 北京 龙湖滟澜山 上海 龙湖滟澜山 重庆 龙湖花千树 北京 龙湖花墅香醍 集团管控下龙湖在各地的项目实现了有效复制和提升，保证质量，降低风险，提高开发效率 研究龙湖管控模式的意义 龙湖产品的开发模式为90%的复制+10%的创新 集团制定统一标准，在统一管控下形成产品线，做到不同区域享受同等品质 标准化生产，规模效应促成成本节约，效率提升，品牌凸显 “龙湖是一个可怕的企业” ——王石 王石称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入。国内地产界对龙湖地产的企业管理、企业文化以及开发模式的总体评价都相当高。 地产教父 王 石 大连 天津 北京 沈阳 武汉 成都 大连亿达地产战略布局 龙湖地产与亿达具有相似的发展战略，龙湖的发展对亿达具有较大借鉴意义，龙湖管控方面的优劣势对亿达地产的企业管理重要参考价值 亿达地产自大连发展成环渤海区域公司，进而迈开拓展全国的战略； 龙湖从重庆进入北京拓展全国 相似的发展战略更具借鉴意义 研究龙湖管控模式的意义 寻找龙湖成功密码，探究以下问题： 研究龙湖管控模式的意义 快速进行全国布局 企业业绩倍速递增 精细产品复制力 高效企业管控力 龙湖做到的 对亿达的借鉴意义 亿达如何做到成功地异地扩张，如何选择产品，对城市公司、项目、人事、工程质量、成本等，采用什么样的方式进行管控 一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控 二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品 三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量 四、规模扩张中，如何解决人才问题 研究龙湖管控模式的意义 一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控 二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品 三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量 四、规模扩张中，如何解决人才问题 问题解构 对龙湖的研究，从管控模式的角度上，落实到对7大问题的分析 龙湖管控模式 一、整体框架解读 三、项目管控（PMO系统） 五、成本管控 六、工程质量管控 二、人力资源管控 四、城市产品选择 “我就是一个做事的人。” ——吴亚军 龙湖地产董事长 吴亚军 言外之意： 务实、敬业、一个做事的老板 事必躬亲，不轻易放权，强调集权管理 女人特有的细致，精细到每一点上 领导人的特质决定了公司的管控特点： 集权化、精细化、注重效率 龙湖整体管理框架——总部管理框架 龙湖组织架构条线分明，形成“一室四部十七中心”的总线职能式组织体系，各部门权责分明 龙湖地产管理框架根据各个时期企业发展环境进行了三次大的调整 龙湖整体管理框架——总部框架演变 2009 2008 2007 净利润率(%) 19.42 7.40 21.44 销售毛利率(%) 29.29 25.78 34.04 净资产收益率(%) 28.95 11.06 34.38 总资产报酬率(%) 5.90 1.20 4.58 权益乘数 3.20 8.21 5.48 资产负债率(%) 68.81 87.82 81.76 总负债/投入资本(%) 84.54 100.37 97.20 归属母公司股东权益/投入资本(%) 35.14 11.01 15.06 速动比率(倍) 0.40 1.08 0.26 流动比率(倍) 1.29 1.09 0.96 货币资金/流动负债合计 0.30 0.15 0.17 非流动负债合计/归属母公司股东权益(%) 58.93 227.09 188.11 净负债率（%） 110 243.69 135.44 企业在上市前集中储备大量土地，企业负债水平达到高位，但是由于资本市场对龙湖企业的高度认可，帮助企业成功融资，并在之后实现了资金链的回稳，2010年中期净负债将至60%左右。 企业近年财务情况 2006年：积极与银行合作融资 从2006年1月起到2007年7月，龙湖地产以及其关联公司先后12次抵押土地。 龙湖上市前通过多方渠道积极进行融资，虽负债较高，由于受到资本方高度认可，成功实现资本化并建立稳健的财务作风 龙湖整体管理框架——总部框架演变 2