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個人理財規劃 第五章 居住規劃 第五章 居住規劃 居住規劃包括租屋、購屋、換屋與房貸規劃，規劃是否得宜會影響家庭整體財務狀況與現金流量，必須相當慎重。讀者可以根據生涯規劃循序漸進地換屋，也可以累積足夠資金後，一次完成完美住家夢想。 內容大綱 5-1 租屋與購屋的決策考量 5-2 購屋與換屋規劃 5-3 自住房屋貸款規劃 5-1 租屋與購屋的決策考量 居住規劃的第一步，是決定要租屋或購屋來滿足居住需求，若決定要購屋就要衡量目前的能力，根據計畫購屋的時點、房屋坐落面積及購屋者的經濟能力等，決定買哪種類型的房子。 在這節我們要探討的是： 一.為什麼要有購屋規劃 二.購屋與租屋的決策考量因素 一、為什麼要有購屋規劃 （一）量入為出，才能成功圓夢 曾有證券公司業務員在股市大好時購置豪宅，但當股市反轉時因繳不起房貸本息，房屋被法拍得例子。另有因生下雙胞胎，費用較預期增加，或突患重大疾病，醫療支出大增而繳不起房貸的案例。 在衡量房貸負擔能力時，須考慮每年總會有些意外支出會影響房貸支付能力。對於工作收入會隨業務量大幅變化的人來說，更不可假設天天過年，應以較保守的收入，來衡量貸款負擔能力，才能穩健購屋。 對於以利息收入維生的退休族，要考慮未來利率升降的變動，針對購屋與退休目標的資源配置做調整。在沒有通勤的需求下，準備養老的住宅可以選擇郊區、鄉間等房價較便宜區域。 一、為什麼要有購屋規劃 （二）擬定合理的行動計畫 購屋要配合負擔能力，在一生中可隨生涯階段的改變而換屋，這就是「屋涯規劃」。 成家前或新婚族的首次購屋，以小套房至二房小坪數產品為主，使用3至5年當第二個小孩出生時便可考慮換購三房產品，注重國小、國中學區品質與生活機能，至少住個10年以上。 在中年期若能力足夠，可考慮以居住品質與休閒機能為主的第二次換屋，以四房以上產品為主，讓已上中、大學的小孩有較好的居住環境與較大的獨立空間。 到退休後子女已遷出，可換購較小坪數但可兼顧醫療、休閒、景觀的銀髮族住宅，釋出部份資金供退休以後的生活需求。若好高騖遠一次就要買大房子居住，不但負擔不起，且浪費空間。 一、為什麼要有購屋規劃 （三）規劃購屋現金流量，選擇最佳房貸 愈早開始每月提撥儲蓄作購屋基金投資的人，購屋時可有較多自備款，相對減輕未來的貸款負擔。 若未能事先規劃購屋現金流量，將無法選擇最低的貸款配合，且增加房貸負擔。 二.購屋與租屋的決策考量因素 購屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，對買不起房子的人而言，租屋也是不錯的選擇。 購屋與租屋應如何抉擇，可用年成本法與淨現值法來計算，舉例分析如下： 年成本法：以自住來說，購屋者的使用成本是自備款的設算利息與房屋貸款利息，而租屋者的使用成本是房租。其決策考量因素舉例試算如下： 範例： 老王看上了一間40坪位於台北市文山區新蓋好的大廈9樓，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。購屋總價8百萬元，可承接5百萬元，利率6％的房貸，自備款3百萬。 老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備款機會成本，以一年期存款利率3％計）： 租屋年成本：3萬元×12＋(3萬元×3×3％)＝362,700元 購屋年成本：300萬元×3％＋500萬元×6％＝39萬元 看起來租屋比購屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋比較划算。 不過上例還要考慮以下因素： 1.房租是否會每年調整：購屋後成本固定，而因租與購之月成本只差2,275元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調整幅度超過7.6％，則購屋比租屋划算。 2.房貸與房租所得稅扣除額：依目前所得稅法規定，自用房貸利息年扣除額30萬元，而房租扣除額僅12萬元。若老王的邊際稅率為21％，（30萬元－12萬元）×21％＝37,800元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋划算。 3.房價漲升潛力：若房價看漲，即使目前算起來購屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得，也足以彌補居住期間的成本差異。 4.利率走勢：利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對划算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的僵固性，因此租屋與購屋的居住成本的差異也會降低。 淨現值法 淨現值法是考慮在固定的居住期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值，比較兩者的現值較高者為划算。 同樣以老王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升1.2萬元，以存款利率3％為折現率，若貸款利率6％，20年房貸每年本利平均攤還額為：貸款額500萬元÷年金現值係數（n=20，r＝6％）＝500萬元÷11.47＝435,920元。 依淨現值法分析如下：（詳如補充資料一） 淨現值法應考慮居住年數 如果不打算在同一個地方住3年以上，最後還是以租代購。因為3年內房租再怎麼調漲，仍會低於房貸利息的負擔，若購屋者有裝潢又只住3年，